Veel huiseigenaren gaan ervan uit dat de rente op hun hypotheek altijd aftrekbaar is zolang het geld in de eigen woning zit. Dat klopt niet altijd. Wie een woning verkoopt met overwaarde en daarna een nieuwe woning koopt, krijgt te maken met de bijleenregeling en de aflossingsstand. Die twee regels bepalen samen welk deel van de nieuwe hypotheek nog recht geeft op renteaftrek. Een verkeerde keuze bij het afsluiten van de hypotheek kan de aftrek onbedoeld helemaal laten vervallen.
Wat is de bijleenregeling?
De bijleenregeling verplicht je om de overwaarde van je oude woning opnieuw in je nieuwe woning te steken als je maximale renteaftrek wilt behouden. De overwaarde die je niet herinvesteert, telt niet mee voor de eigenwoningschuld. Over dat deel van je financiering is de rente niet aftrekbaar in box 1; die schuld verhuist naar box 3.
De regeling is vastgelegd in artikel 3.119a van de Wet inkomstenbelasting 2001. Kort gezegd: je eigenwoningschuld voor de nieuwe woning is gelijk aan de verwervingskosten van die woning, verminderd met je eigenwoningreserve.
Wat is de eigenwoningreserve (overwaarde)?
De eigenwoningreserve is de fiscale naam voor je overwaarde bij verkoop. Je berekent die als de verkoopprijs van de oude woning, verminderd met de nog openstaande eigenwoningschuld en de verkoopkosten zoals de makelaarscourtage. Dit staat in artikel 3.119aa van de Wet inkomstenbelasting 2001.
De eigenwoningreserve blijft na verkoop drie jaar staan. Investeer je die binnen die termijn niet opnieuw in een eigen woning, dan vervalt het restant. Zolang de reserve loopt, verlaagt zij de eigenwoningschuld van je volgende woning.
De aflossingsstand: je opgebouwde looptijd verhuist mee
Voor hypotheken die vanaf 2013 zijn afgesloten geldt de aflossingseis: je moet ten minste annuïtair en in maximaal 360 maanden volledig aflossen (artikel 3.119c). Wie eerder al een eigenwoningschuld had, neemt de al verstreken looptijd mee naar de nieuwe lening. Dit heet de aflossingsstand (artikel 3.119d).
Concreet: heb je op je oude hypotheek al tien jaar renteaftrek gehad, dan resteert voor het overeenkomstige deel van je nieuwe hypotheek geen 360 maanden meer, maar 240. Kies je voor de nieuwe lening toch een looptijd van 30 jaar, dan los je voor dat deel te langzaam af. Het gevolg is dat dat deel niet aan de aflossingseis voldoet en de rente erover niet aftrekbaar is.
Praktijkvoorbeeld: een langere looptijd die de renteaftrek kostte
Een klant verkocht in 2025 zijn woning met een aanzienlijke overwaarde en kocht een nieuwe woning. Voor de aankoop sloot hij een annuïteitenhypotheek af met een looptijd van 30 jaar. De financieel adviseur koos bewust voor die lange looptijd, omdat lage maandlasten belangrijker waren dan de renteaftrek.
Fiscaal pakte dit als volgt uit. Door de bijleenregeling kon maar een klein deel van de nieuwe hypotheek als eigenwoningschuld kwalificeren, omdat de overwaarde niet volledig opnieuw was geïnvesteerd. En dat kleine deel had via de aflossingsstand een kortere resterende looptijd moeten krijgen dan de gekozen 30 jaar. Doordat de hele lening over 360 maanden liep, voldeed ook dat deel niet aan de aflossingseis. Per saldo bleef er nauwelijks aftrekbare eigenwoningschuld over en was de hypotheekrente niet aftrekbaar.
De les: de keuze voor lage maandlasten en de keuze voor renteaftrek gaan niet altijd samen. Wie beide wil afwegen, moet de fiscale gevolgen kennen voordat de hypotheek wordt getekend, niet pas bij de aangifte.
Hoe voorkom je dat je renteaftrek misloopt?
Laat de fiscale opzet van je hypotheek toetsen voordat je tekent. Belangrijke aandachtspunten zijn: hoeveel overwaarde herinvesteer je, hoeveel maanden renteaftrek heb je al gehad, en welke looptijd hoort daar fiscaal bij. Soms is het mogelijk de lening te splitsen in een deel dat wel aan de aflossingseis voldoet en een deel dat je bewust in box 3 laat vallen. Zo maak je een geïnformeerde keuze tussen maandlasten en aftrek.
Veelgestelde vragen
Is de rente op mijn hypotheek altijd aftrekbaar als ik het geld voor mijn woning gebruik?
Nee. De aftrekbaarheid volgt de fiscale kwalificatie van de schuld, niet het gebruik van het geld. Ook een lening die je voor de aankoop van je woning afsluit, kan geheel of deels in box 3 vallen als niet aan de voorwaarden is voldaan.
Moet ik mijn hele overwaarde opnieuw in mijn woning steken?
Voor maximale renteaftrek wel. Het deel van de overwaarde dat je niet herinvesteert, verlaagt je aftrekbare eigenwoningschuld. Over het overeenkomstige deel van je financiering is de rente niet aftrekbaar.
Waarom kan een looptijd van 30 jaar een probleem zijn?
Op zichzelf is 30 jaar toegestaan; dat is het wettelijke maximum. Het probleem ontstaat als je al eerder renteaftrek hebt gehad. De al verstreken jaren gaan via de aflossingsstand van je oude schuld mee, waardoor de resterende toegestane looptijd korter is dan 30 jaar.
Hoelang blijft mijn overwaarde meetellen?
De eigenwoningreserve vervalt drie jaar na de verkoop van je oude woning. Daarna telt een niet-benut deel niet meer mee.
Kan ik de aftrek nog herstellen na het tekenen?
Soms. Afhankelijk van de situatie kan de lening worden aangepast of gesplitst zodat een deel alsnog aan de aflossingseis voldoet. Dit vraagt maatwerk en werkt meestal pas vanaf een volgend jaar.
Advies nodig over je hypotheek en renteaftrek?
Taxcount rekent je situatie graag door voordat je een hypotheek tekent of je aangifte indient. Wij toetsen de bijleenregeling, de eigenwoningreserve en de aflossingsstand en laten zien welk deel van je rente aftrekbaar is. Neem contact op via www.taxcount.nl of bezoek ons aan de Lange Voorhout 86 te Den Haag.
Deze tekst bevat algemene informatie en is geen fiscaal advies. Bedragen, tarieven en termijnen zijn afhankelijk van het belastingjaar en van je persoonlijke situatie. Laat je eigen situatie beoordelen voordat je beslissingen neemt.
Figuur 1: een fiscale eenheid van een holding (moeder) met twee werk-bv’s (dochters).
Figuur 2: verliesverrekening met en zonder fiscale eenheid, bij winst 100, verlies 200 en winst 300.