Draagt u uw bedrijf over aan uw kind, gaat u samenwerken in een maatschap of vof, of zet u uw eenmanszaak om in een bv? Vaak zit er dan een bedrijfspand of stuk grond in het bedrijf. Over de overgang van vastgoed betaalt u normaal overdrachtsbelasting, en dat kan bij een bedrijfspand flink oplopen. Toch hoeft dat in veel familie- en samenwerkingssituaties niet. De wet kent een aantal vrijstellingen die de belasting achterwege laten, mits u het bedrijf echt voortzet en zich meestal nog drie jaar aan de onderneming verbonden houdt. In dit artikel leest u wanneer een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting geldt, welke voorwaarden er zijn en waar u in 2026 op moet letten.
Wanneer betaalt u overdrachtsbelasting?
Koopt of krijgt u een gebouw of grond in Nederland, dan betaalt u meestal overdrachtsbelasting. U berekent die belasting over de waarde van de onroerende zaak. Het tarief hangt af van het soort object. Voor een bedrijfspand of grond geldt in 2026 het algemene tarief van 10,4%. Voor een woning die u zelf gaat bewonen geldt 2%, en voor een andere woning (bijvoorbeeld voor de verhuur) sinds 2026 8%.
| Soort onroerende zaak (2026) | Tarief |
| Woning die u zelf als hoofdverblijf gaat bewonen | 2% |
| Andere woning (bijvoorbeeld verhuur of tweede woning) | 8% |
| Bedrijfspand, grond en overige onroerende zaken | 10,4% |
Bij een bedrijfspand van bijvoorbeeld 500.000 euro betekent het algemene tarief dus al 52.000 euro belasting. Een vrijstelling kan dat hele bedrag besparen (zie figuur 1). In drie familie- en samenwerkingssituaties hoeft u die belasting niet te betalen.
Figuur 1: de overdrachtsbelasting op een bedrijfspand van 500.000 euro met en zonder vrijstelling, plus de overdrachtsbelastingtarieven voor 2026.
De drie vrijstellingen op een rij
In drie situaties laat de wet de overdrachtsbelasting achterwege: bij een overname binnen de familie, bij het inbrengen of omzetten van uw onderneming, en bij het uit elkaar gaan van een samenwerking. Figuur 2 laat zien welke vrijstelling bij welke situatie hoort. Let op: een woning of woongedeelte valt nooit onder deze bedrijfsvrijstellingen.
Figuur 2: de drie vrijstellingen in de familie- en samenwerkingssfeer en de kernvoorwaarde per situatie.
Vrijstelling 1: het bedrijf overnemen binnen de familie
Neemt een kind, kleinkind, broer of zus van de ondernemer het bedrijf over, of de echtgenoot of geregistreerd partner van zo iemand, dan is de overgang van het bedrijfspand vrijgesteld. Een pleegkind telt mee als kind, en een half- of pleegbroer of half- of pleegzus telt mee als broer of zus.
Er gelden twee belangrijke voorwaarden. Het pand moet bij het bedrijf horen en nodig zijn voor het bedrijf, en de overnemer moet het bedrijf helemaal zelf voortzetten. Een woning of het woongedeelte van een pand valt niet onder de vrijstelling.
Let op de richting: de vrijstelling werkt maar één kant op. Een overdracht van ouder naar kind is vrijgesteld, maar een overdracht terug van kind naar ouder niet. Ook een overdracht aan uw eigen echtgenoot valt er niet onder.
Vrijstelling 2: uw onderneming inbrengen of omzetten
Brengt u uw onderneming in een samenwerking in, of zet u die om in een bv, dan blijft de overdrachtsbelasting over het bedrijfspand achterwege. Er zijn twee varianten.
Inbreng in een maatschap, vof of cv
Gaat u samenwerken met een familielid of een derde en brengt u uw onderneming in in een maatschap, vennootschap onder firma (vof) of commanditaire vennootschap (cv), dan geldt de vrijstelling. U moet dan wel de hele onderneming inbrengen, inclusief de bezittingen en schulden die een rol spelen in het bedrijf. In ruil wordt u op de kapitaalrekening bijgeschreven voor ten minste 90% van de waarde van uw onderneming. Krijgt u meer dan 10% van de waarde terug als schuld (een tegoed op uw medevennoten), dan vervalt de vrijstelling.
Omzetting in een nv of bv
Zet u uw eenmanszaak of aandeel in een samenwerking om in een bv, dan is de overgang van het pand naar de bv vrijgesteld. U krijgt in ruil aandelen. Naast die aandelen mag u maximaal 10% van wat op de aandelen is gestort in geld of als vordering terugkrijgen. Blijft u onder die grens, dan betaalt de bv geen overdrachtsbelasting over het pand.
Rekenvoorbeeld. Karin brengt haar notarispraktijk met kantoorpand in in haar nieuwe bv (zie figuur 3). De onderneming is 1.000.000 euro waard. De bv geeft haar aandelen voor 960.000 euro; voor de resterende 40.000 euro krijgt ze een vordering op de bv. Die 40.000 euro blijft ruim onder de 10%-grens. De vrijstelling geldt dus en de bv betaalt niets over het kantoorpand.
Figuur 3: de omzetting van een eenmanszaak in een bv, waarbij de vordering (4%) onder de 10%-grens blijft en de bv geen overdrachtsbelasting betaalt.
Vrijstelling 3: uit elkaar gaan
Stopt de samenwerking en gaat het pand terug naar degene die het ooit inbracht, dan mag dat belastingvrij. Voorwaarde is wel dat bij de inbreng destijds de inbrengvrijstelling is gebruikt. Zo betaalt u geen overdrachtsbelasting bij het aangaan van de samenwerking en ook niet bij het uit elkaar gaan.
Let op: de driejaarseis
Bij inbreng en omzetting geldt een belangrijke voorwaarde achteraf (zie figuur 4). Blijft u niet minstens drie jaar vennoot, houdt u de aandelen in de bv niet drie jaar, of stopt de onderneming binnen drie jaar, dan wordt de overdrachtsbelasting alsnog verschuldigd. Deze terugname wordt in de praktijk een “clawback” genoemd.
Figuur 4: de driejaarseis. Stapt u binnen drie jaar uit, dan volgt een clawback; daarna staat de vrijstelling definitief vast.
Er is één uitweg die in de regeling zelf staat. Stapt u binnen die drie jaar over naar een andere samenwerking, of zet u alsnog om in een bv, dan blijft de terugname buiten toepassing. Ook bij een latere bedrijfsfusie, interne reorganisatie of splitsing loopt de termijn door zonder dat u hoeft af te rekenen. Plan een vervolgstap dus zorgvuldig, want het verkeerd getimede uitstappen kan de belasting alsnog oproepen.
Tegenvoorbeeld. Anne brengt haar advocatenpraktijk met kantoorpand in voor 600.000 euro in een maatschap met Paula. Twee jaar later laat Anne 200.000 euro uitbetalen. Daardoor daalt haar aandeel binnen drie jaar. De eerder niet-geheven overdrachtsbelasting is nu alsnog verschuldigd.
Vastgoed dat via de familie bij u komt
Naast deze bedrijfsvrijstellingen kent de wet ook regels voor vastgoed dat door persoonlijke gebeurtenissen bij u terechtkomt. Sommige verkrijgingen worden voor de overdrachtsbelasting helemaal niet als verkrijging gezien: erven, een woning of pand dat door uw huwelijk in de gemeenschap valt, de verdeling van een nalatenschap of een huwelijksgemeenschap, en verkrijging door verjaring. Daarover betaalt u geen overdrachtsbelasting.
Krijgt u bij het verdelen van een gezamenlijk bezit een groter deel toebedeeld dan uw eigen aandeel, dan is alleen dat meerdere belast. U betaalt de belasting dan niet over de hele waarde, maar over het stuk dat u erbij krijgt. Zo voorkomt de wet dat u belasting betaalt over vermogen dat al van uzelf was.
Praktische checklist: wat u moet regelen
- Bepaal de juiste vrijstelling: stel vast of het gaat om een familieoverdracht, een inbreng of omzetting, of een beëindiging van de samenwerking. Elke situatie heeft eigen voorwaarden.
- Splits woning en bedrijf: een woning of woongedeelte valt niet onder de bedrijfsvrijstelling. Laat de waarde van het bedrijfsdeel apart bepalen.
- Breng de hele onderneming in: bij inbreng of omzetting moeten alle bezittingen en schulden die een functie in het bedrijf hebben mee overgaan.
- Bewaak de 10%-grens: krijgt u meer dan 10% van de waarde terug als schuld of in geld, dan vervalt de vrijstelling.
- Houd de drie jaar in de gaten: blijf minstens drie jaar vennoot of aandeelhouder en zet de onderneming voort, anders volgt alsnog een aanslag.
- Doe een beroep bij de aangifte: een vrijstelling moet u actief inroepen. De notaris of adviseur vermeldt dit in de akte en in de aangifte overdrachtsbelasting.
- Laat de opzet vooraf toetsen: de voorwaarden zijn strikt en de bedragen groot. Een controle vooraf voorkomt een dure verrassing achteraf.
Veelgestelde vragen
Geldt de vrijstelling ook voor de woning bij het bedrijf?
Nee. De bedrijfsvrijstellingen gelden alleen voor het bedrijfsdeel. Een woning of het woongedeelte valt erbuiten en daarover betaalt u de normale overdrachtsbelasting (2% als hoofdverblijf, anders 8%).
Kan ik mijn bedrijf belastingvrij overdragen aan mijn partner?
De familievrijstelling geldt voor een kind, kleinkind, broer of zus, en hun echtgenoot of partner. Uw eigen echtgenoot valt er niet onder. Soms is een andere route mogelijk, bijvoorbeeld via een inbreng. Laat dit vooraf beoordelen.
Wat gebeurt er als ik binnen drie jaar stop?
Dan wordt de eerder niet-geheven overdrachtsbelasting alsnog verschuldigd. Er zijn uitzonderingen als u binnen die periode overstapt naar een andere samenwerkingsvorm of omzet in een bv. De voorwaarden daarvoor zijn precies en het is verstandig ze vooraf te laten toetsen.
Moet ik de vrijstelling zelf aanvragen?
Ja. U moet er bij de aangifte overdrachtsbelasting uitdrukkelijk een beroep op doen. Meestal regelt de notaris dit in de akte. Vergeet u het, dan kunt u het vaak nog herstellen via bezwaar, maar dat is niet altijd zeker.
Geldt de vrijstelling ook als ik mijn bedrijf overdraag aan een medewerker?
De familievrijstelling geldt alleen binnen de genoemde familiekring. Voor een overdracht aan een derde, zoals een medewerker, kan een andere route nodig zijn, bijvoorbeeld eerst samenwerken en later overnemen. Dit vraagt om maatwerk.
Hoe Taxcount u kan helpen
De vrijstellingen in de overdrachtsbelasting kunnen tienduizenden euro’s schelen, maar de voorwaarden zijn strikt en een kleine fout in de opzet of de timing kan de vrijstelling doen vervallen. Taxcount beoordeelt of uw bedrijfsoverdracht, inbreng of omzetting onder een vrijstelling valt, splitst waar nodig het bedrijfsdeel en het woondeel, bewaakt de 10%-grens en de driejaarstermijn, en zorgt dat het beroep op de vrijstelling correct in de aangifte en de akte terechtkomt. Overweegt u een bedrijfsoverdracht of een omzetting naar een bv? Laat uw situatie dan vooraf door ons beoordelen, zodat u niet onnodig overdrachtsbelasting betaalt.
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen fiscaal of juridisch advies. Tarieven, drempels en voorwaarden kunnen wijzigen. Of een vrijstelling in uw geval geldt, hangt af van uw persoonlijke situatie en van de exacte vormgeving van de transactie. Laat uw situatie daarom altijd vooraf beoordelen door een adviseur.