U koopt een nieuw bedrijfspand, een stuk bouwgrond of u laat uw pand ingrijpend verbouwen. Dan kunnen er ineens twee belastingen tegelijk opduiken: btw op de levering en overdrachtsbelasting op de verkrijging. Betaalt u die dan allebei over dezelfde transactie? In de meeste gevallen niet. De zogeheten samenloopvrijstelling zorgt ervoor dat u niet dubbel betaalt. In dit artikel leest u wanneer een levering van vastgoed met btw is belast, wanneer de samenloopvrijstelling geldt en wat u praktisch moet regelen om deze vrijstelling veilig te benutten.
Wat is de samenloopvrijstelling?
Als u in Nederland een onroerende zaak verkrijgt, betaalt u in beginsel overdrachtsbelasting. Dat is een belasting op de verkrijging van een pand of stuk grond. Wordt over diezelfde levering ook btw geheven, dan zou u twee belastingen tegelijk over dezelfde transactie betalen. Om dat te voorkomen bestaat de samenloopvrijstelling. De regel is eenvoudig: is de levering van rechtswege belast met btw, dan is de verkrijging onder voorwaarden vrijgesteld van overdrachtsbelasting.
De centrale vraag is dus steeds: is deze levering belast met btw? Dat bepaalt of de samenloopvrijstelling in beeld komt. De belangen zijn groot, want btw en overdrachtsbelasting op vastgoed lopen al snel in de tienduizenden tot honderdduizenden euro.
Wanneer is de levering van vastgoed belast met btw?
De hoofdregel is dat de levering van een onroerende zaak is vrijgesteld van btw. Bij “oud” vastgoed dat al langer in gebruik is, is er dus meestal geen btw en betaalt u alleen overdrachtsbelasting. Op die hoofdregel zijn drie belangrijke uitzonderingen, waarbij de levering juist wel met btw is belast (zie figuur 1).
Figuur 1: beslisboom voor de btw-status van een vastgoedlevering. De hoofdregel is vrijstelling; drie uitzonderingen maken de levering btw-belast, waarna de verkrijging is vrijgesteld van overdrachtsbelasting.
Een nieuw gebouw binnen twee jaar
De levering van een nieuw gebouw (of een deel daarvan) met bijbehorend terrein is verplicht belast met btw tot uiterlijk twee jaar na de eerste ingebruikneming. De datum van eerste ingebruikneming bepaalt dus wanneer die tweejaarstermijn afloopt (zie figuur 2). Legt u die datum goed vast, dan weet u zeker of de levering nog binnen de termijn valt.
Figuur 2: binnen twee jaar na de eerste ingebruikneming is de levering van een nieuw gebouw verplicht belast met btw; daarna is de levering vrijgesteld en geldt alleen overdrachtsbelasting.
Een bouwterrein
De levering van een bouwterrein is eveneens verplicht belast met btw. Een bouwterrein is onbebouwde grond die kennelijk bestemd is om te worden bebouwd. Ook de levering van een terrein met een te slopen gebouw kan onder omstandigheden als levering van bouwgrond gelden, waardoor er btw is verschuldigd.
De optie belaste levering
Verkoper en koper kunnen er samen voor kiezen om een levering toch met btw te belasten. Dat kan als de koper de zaak voor ten minste 90 procent gebruikt voor prestaties waarvoor hij recht op btw-aftrek heeft. U legt deze keuze vast in de notariele akte van levering. Voor een koper met recht op btw-aftrek is een btw-belaste levering vaak juist gunstig: hij trekt de btw af en bespaart via de samenloopvrijstelling de overdrachtsbelasting.
Let op: ook een ingrijpende verbouwing kan meetellen. Ontstaat door de verbouwing “in wezen nieuwbouw”, dan is er fiscaal een nieuw vervaardigd goed en begint een nieuwe termijn van eerste ingebruikneming. De lat hiervoor ligt hoog en de beoordeling is sterk feitelijk.
Hoe werkt de vrijstelling in de praktijk? Een rekenvoorbeeld
Stel, u koopt een net opgeleverd bedrijfspand van 500.000 euro (exclusief btw), binnen twee jaar na de eerste ingebruikneming. Deze levering is verplicht belast met btw: 500.000 euro maal 21 procent is 105.000 euro btw. Omdat de levering met btw is belast, is de verkrijging vrijgesteld van overdrachtsbelasting dankzij de samenloopvrijstelling.
Gebruikt u het pand voor btw-belaste prestaties, dan trekt u de 105.000 euro als voorbelasting af. Per saldo houdt u dan geen btw-last over en betaalt u geen overdrachtsbelasting. Was dezelfde levering vrijgesteld van btw geweest, dan zou u over de verkrijging het algemene overdrachtsbelastingtarief van 10,4 procent (het tarief 2026 voor niet-woningen zoals bedrijfspanden en grond) betalen, oftewel ruim 50.000 euro. Het verschil tussen beide routes is dus fors (zie figuur 3).
Figuur 3: bij een btw-belaste levering vervalt de overdrachtsbelasting en is de btw aftrekbaar; bij een vrijgestelde levering betaalt u 10,4 procent overdrachtsbelasting.
Wat geldt er bij de overname van een hele onderneming?
Draagt u een onderneming of een zelfstandig deel daarvan over, inclusief het vastgoed dat daarbij hoort, dan geldt een bijzondere regel. Voor de btw wordt geacht dat er geen levering plaatsvindt (de overgang van een algemeenheid van goederen). Er is dan geen btw. En zonder btw is de samenloopvrijstelling in beginsel niet van toepassing, waardoor over de verkrijging van het vastgoed juist wel overdrachtsbelasting wordt geheven.
Om dubbele of onbedoelde heffing te voorkomen heeft de staatssecretaris goedgekeurd dat de samenloopvrijstelling in deze situatie tocht kan gelden, onder twee voorwaarden. Ten eerste zou de levering zonder deze bijzondere regel belast zijn geweest (bijvoorbeeld omdat het om een nieuw pand binnen de tweejaarstermijn gaat). Ten tweede is de zaak nog niet als bedrijfsmiddel gebruikt, of had de verkrijger de btw sowieso niet kunnen aftrekken. Bij een bedrijfsoverdracht met vastgoed is het dus verstandig deze voorwaarden vooraf te laten toetsen.
Waarop moet u letten om fouten te voorkomen?
De samenloop van twee heffingswetten maakt fouten makkelijk. Een levering die ten onrechte als vrijgesteld of juist als belast is behandeld, een gemiste tweejaarstermijn of een niet goed vastgelegde optie kan leiden tot een naheffing van btw of overdrachtsbelasting, met belastingrente en soms een boete. In bepaalde gevallen speelt bovendien een strafheffing overdrachtsbelasting bij structuren die bewust btw-belast worden gemaakt. Laat de kwalificatie van uw transactie daarom tijdig beoordelen, het liefst voordat de akte passeert.
Praktische checklist: wat u moet regelen
- Beoordeel de btw-status. Ga na of de levering verplicht met btw is belast (nieuw gebouw binnen twee jaar, bouwterrein) of vrijgesteld is. Dit bepaalt of de samenloopvrijstelling in beeld komt.
- Leg de datum van eerste ingebruikneming vast. Zo kunt u aantonen of de levering nog binnen de tweejaarstermijn valt.
- Regel de optie belaste levering op tijd. Wilt u kiezen voor een btw-belaste levering, neem die keuze dan op in de notariele akte en onderbouw dat de koper de zaak voor minstens 90 procent voor btw-belaste prestaties gebruikt.
- Trek de voorbelasting juist af. Trek de btw af volgens het werkelijke gebruik van het pand en houd rekening met latere herziening.
- Let op bij een bedrijfsoverdracht. Verkoopt of koopt u een onderneming met vastgoed, laat dan toetsen of de goedkeuring voor de samenloopvrijstelling van toepassing is.
- Bewaar uw documentatie. Leg de kwalificatie, de akte en de btw-berekening vast, zodat u bij vragen van de Belastingdienst alles kunt onderbouwen.
Veelgestelde vragen
Wat is de samenloopvrijstelling precies?
Het is een vrijstelling die voorkomt dat u over dezelfde vastgoedtransactie zowel btw als overdrachtsbelasting betaalt. Is de levering van rechtswege belast met btw, dan is de verkrijging onder voorwaarden vrijgesteld van overdrachtsbelasting.
Betaal ik altijd overdrachtsbelasting als er geen btw is?
Bij vastgoed dat vrijgesteld is van btw (meestal ouder vastgoed) betaalt u in beginsel overdrachtsbelasting over de verkrijging. Het niet-woningtarief bedraagt in 2026 10,4 procent. Voor een woning die u zelf als hoofdverblijf gaat gebruiken geldt 2 procent, en voor een andere woning 8 procent.
Is een btw-belaste levering nadelig voor mij?
Niet als u recht op btw-aftrek heeft. U trekt de btw dan af en bespaart bovendien de overdrachtsbelasting. Voor kopers zonder btw-aftrek (bijvoorbeeld vrijgestelde ondernemers of particulieren) ligt dat anders, omdat de btw dan een kostenpost wordt.
Geldt de vrijstelling ook bij een verbouwing?
Alleen als de verbouwing zo ingrijpend is dat fiscaal een nieuw vervaardigd pand ontstaat (“in wezen nieuwbouw”). Dan start een nieuwe tweejaarstermijn en kan de levering btw-belast zijn. Of daarvan sprake is, hangt sterk af van de feiten en verdient een aparte beoordeling.
Wat moet ik doen bij de overname van een bedrijf met vastgoed?
Laat vooraf toetsen of de bijzondere goedkeuring voor de samenloopvrijstelling van toepassing is. Bij een overgang van een onderneming is er namelijk geen btw, waardoor de vrijstelling niet automatisch werkt en er anders overdrachtsbelasting verschuldigd kan zijn.
Hoe Taxcount u kan helpen
Vastgoedtransacties zitten fiscaal vol met termijnen, kwalificatievragen en de samenloop van twee belastingen. Een verkeerde inschatting kan u tienduizenden euro naheffing en rente kosten, terwijl een goede structurering juist veel voordeel oplevert. Taxcount beoordeelt vooraf of uw levering btw-belast of vrijgesteld is, of de optie belaste levering verstandig is en of de samenloopvrijstelling toepasbaar is, ook bij een bedrijfsoverdracht met vastgoed. Wij zorgen dat de juiste keuzes op tijd in de akte staan en dat uw btw-aftrek klopt. Wilt u zeker weten dat u geen dubbele belasting betaalt? Leg uw situatie voor aan Taxcount en wij toetsen uw transactie voordat de akte passeert.
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen fiscaal advies. Tarieven, drempels en voorwaarden kunnen wijzigen en de uitkomst hangt af van uw persoonlijke situatie. Laat u daarom altijd persoonlijk adviseren voordat u fiscale beslissingen neemt.