Categorie: Vennootschapsbelasting

Vastgoed in de BV of Privé? De Fiscale Afweging

Je overweegt te investeren in vastgoed, of je bezit al een of meerdere panden. Dan sta je voor een cruciale keuze met grote financiële gevolgen: houd je het vastgoed in privé (Box 3) of breng je het onder in een besloten vennootschap (BV)? Wat vroeger de standaardkeuze was, is vandaag de dag niet meer vanzelfsprekend. In dit artikel zetten we de voor- en nadelen van beide structuren helder op een rij.

De manier waarop de Belastingdienst je vastgoed belast, verschilt fundamenteel tussen de twee structuren. Het is essentieel om deze verschillen te begrijpen.

Vastgoed in Privé (Box 3)

Wanneer je een pand privé bezit, valt dit in Box 3. De belastingheffing is hier gebaseerd op een fictief rendement over de WOZ-waarde van het pand, minus de eventuele schuld. Je werkelijke huurinkomsten zijn dus niet direct van belang. Een groot nadeel is dat kosten zoals onderhoud, rente en VvE-bijdragen niet aftrekbaar zijn. Het grote voordeel is echter dat een eventuele waardestijging bij verkoop volledig onbelast is. Je betaalt dus één enkele heffing in Box 3 over de waarde van je bezit.

Vastgoed in de BV

In de BV werkt het compleet anders. Hier wordt de werkelijke winst belast. Dit is het totaal van je huurinkomsten minus alle zakelijke kosten. Alle kosten die je maakt, zoals onderhoud, afschrijvingen en rente, zijn dus volledig aftrekbaar. Dit verlaagt je belastbare winst. Een eventuele winst bij verkoop van het pand is echter wel volledig belast met vennootschapsbelasting. Tot slot is er sprake van een dubbele heffing: de BV betaalt eerst vennootschapsbelasting (VPB) over de winst, en als je de resterende winst naar je privérekening wilt halen, betaal je daarover nog eens inkomstenbelasting in Box 2.

De Grote Valstrik: De Grens Tussen Box 3 en Box 1

Een belangrijk risico bij privé-investeringen is de “Box 1 valstrik”. Als de Belastingdienst oordeelt dat je meer doet dan alleen passief beleggen, worden je inkomsten niet in Box 3, maar in het veel hogere Box 1-tarief (tot 49,5%) belast. Dit gebeurt als je je te actief met het vastgoed bezighoudt. Denk aan:

– Zelf intensief renoveren en verbouwen.

– Actief en veelvuldig panden aan- en verkopen (flippen).

– Zelf alle administratie, marketing en het huurderscontact doen voor een groot aantal panden.

Is er sprake van “meer dan normaal vermogensbeheer”? Dan is de BV vrijwel altijd de fiscaal betere keuze.

Het Omslagpunt: Wanneer is de BV Beter?

De keuze tussen privé en de BV hangt af van je rendement. Er is geen magisch omslagpunt, maar de volgende vuistregels helpen:

Je werkelijke rendement hoog is. De belasting over je werkelijke winst in de BV is dan vaak lager dan de hoge, fictieve belasting in Box 3.
Je veel kosten maakt. Denk aan onderhoud, rente of beheerkosten. In de BV kun je deze kosten aftrekken, wat de belastbare winst verlaagt.
Je van plan bent de winst te herinvesteren. In de BV kun je de winst (na vennootschapsbelasting) direct gebruiken voor een nieuwe aankoop. Privé moet je eerst de Box 3-heffing betalen over het vermogen.

Vooruitkijken naar 2028: De Strategische Keuze

Het huidige Box 3-stelsel met een fictief rendement wordt op zijn vroegst in 2028 vervangen door een systeem dat het werkelijke rendement belast. Dit betekent dat dan ook in privé de huurinkomsten en de waardestijging belast zullen worden.

Veel investeerders anticiperen hier nu al op door hun vastgoed in een BV onder te brengen. Waarom? Een pand later van privé naar een BV overdragen is een dure transactie. Je betaalt dan overdrachtsbelasting (momenteel 10,4%) over de waarde van het pand. Door nu al de juiste structuur te kiezen, voorkom je deze hoge kosten in de toekomst.

Conclusie: Wat is Beter, BV of Privé?

Privé (Box 3) is administratief eenvoudiger en de verkoopwinst is onbelast. Het is vooral geschikt voor passieve beleggers met een beperkt rendement en weinig kosten.
De BV is fiscaal aantrekkelijker bij een hoog rendement, veel kosten, of als je van plan bent te herinvesteren. Het is de standaardkeuze voor de actievere vastgoedbelegger.

De juiste keuze is maatwerk en kan je jaarlijks duizenden euro’s aan belasting besparen. Laat je persoonlijke situatie daarom altijd doorrekenen. Neem contact met ons op voor een helder advies en een berekening die is toegespitst op je plannen. De accountants van Taxcount staan voor je klaar.

Voorraadwaardering: Hoe de waarde van je voorraad je winst bepaalt

Heb je een bedrijf met een fysieke voorraad, zoals een fietshandel? Dan moet je aan het einde van het jaar de waarde van die voorraad bepalen voor op de balans. De manier waarop je dit doet, is niet zomaar een administratieve handeling; het heeft directe invloed op je winst en de hoeveelheid belasting die je betaalt.

De Belastingdienst eist dat je een methode kiest die past bij ‘goed koopmansgebruik’ en dat je deze methode consequent toepast. We leggen de meest voorkomende systemen uit met een eenvoudig voorbeeld.

Stel, je bent een fietshandelaar. We gebruiken simpele getallen voor het rekenvoorbeeld.

Op 1 januari koop je 10 fietsen in voor €100 per stuk.
Op 1 juli koop je nog eens 10 fietsen in voor €120 per stuk (de prijs is gestegen).
Je hebt in totaal 20 fietsen ingekocht.
Aan het einde van het jaar heb je 15 fietsen verkocht. Er zijn dus nog 5 fietsen in voorraad.

De vraag is: wat is de waarde van die 5 fietsen op je balans?

FIFO (First-In, First-Out)

Dit is de meest logische en gebruikte methode. De fiets die als eerste binnenkwam, wordt geacht als eerste te zijn verkocht. Denk aan een rij bij de kassa: wie het eerst komt, is het eerst aan de beurt. Je overgebleven voorraad bestaat dus uit de meest recent ingekochte fietsen.
Stel, je hebt 15 fietsen verkocht. Volgens FIFO zijn dat de eerste 10 van €100 en 5 van de partij van €120.

De 5 fietsen die overblijven, komen dus uit de laatste partij.
Waarde van de voorraad: 5 fietsen x €120 = €600.

LIFO (Last-In, First-Out)

Bij LIFO ga je ervan uit dat de laatst ingekochte fietsen als eerste worden verkocht. Denk aan een stapel borden: je pakt altijd het bovenste bord. Je overgebleven voorraad bestaat dus uit de oudste, en vaak goedkopere, fietsen.
Je hebt 15 fietsen verkocht. Volgens LIFO zijn dat de laatste 10 van €120 en 5 van de eerste partij van €100.

De 5 fietsen die overblijven, komen dus uit de eerste partij.
Waarde van de voorraad: 5 fietsen x €100 = €500.

Let op: In tijden van stijgende prijzen leidt LIFO tot een lagere voorraadwaarde en een hogere kostprijs van de omzet, wat resulteert in een lagere winst (en dus minder belasting op de korte termijn).

IJzeren Voorraadstelsel

Dit stelsel is speciaal voor bedrijven die een vaste, minimale voorraad moeten hebben om te kunnen draaien. We passen dit nu toe op ons voorbeeld, waarbij we de beginvoorraad als de ‘ijzeren voorraad’ beschouwen.

De ijzeren voorraad is vastgesteld op 10 fietsen tegen de vaste ‘ijzeren prijs’ van €100 per stuk. De 10 fietsen die later voor €120 worden ingekocht, zien we als aanvulling. We verkopen 15 fietsen. Volgens dit stelsel verkopen we eerst de ‘extra’ voorraad.

We verkopen de 10 laatst ingekochte fietsen van €120.
We moeten er nog 5 verkopen, dus we moeten onze ijzeren voorraad aanspreken.

Er blijven dus 5 fietsen over, die allemaal onderdeel zijn van de oorspronkelijke ijzeren voorraad. Dit creëert een tekort (manco) van 5 fietsen in onze ijzeren voorraad. De waarde van de 5 fietsen op de balans is gebaseerd op de vaste ijzeren prijs: Waarde van de voorraad: 5 fietsen x €100 = €500.
Omdat we een tekort (manco) van 5 fietsen hebben, mogen we de kostprijs van deze 5 verkochte ‘ijzeren’ fietsen direct boeken tegen de huidige vervangingswaarde (de laatste inkoopprijs van €120). Dit verlaagt je winst. De kostprijs van de 15 verkochte fietsen is dus (10 x €120) + (5 x €120) = €1.800, wat hoger is dan bij de andere stelsels.

Aanbeveling en Conclusie

De keuze voor een waarderingsstelsel heeft direct effect op je balans en winst- en verliesrekening.

FIFO is de meest gangbare methode. Het geeft een realistisch beeld van de actuele waarde van je voorraad en wordt internationaal breed geaccepteerd.
GIP is een uitstekend alternatief dat prijsschommelingen dempt en administratief eenvoudig is.
LIFO wordt fiscaal minder vaak toegepast en kan een vertekend beeld geven van de werkelijke waarde op je balans.
Het IJzeren Voorraadstelsel is specialistisch en alleen relevant voor specifieke bedrijfstypen.

De beste keuze hangt af van je branche, de aard van je producten en je administratieve processen. Het is cruciaal om een stelsel te kiezen en dit consequent te hanteren. Wil je weten welk systeem het beste bij je onderneming past en wat de fiscale gevolgen zijn? Neem dan contact met ons op. Wij rekenen het graag voor je door. Wil je zeker weten dat je voorraad correct op de balans staat? Bekijk dan onze dienstenpagina over het opstellen en deponeren van de jaarrekening.

Ondernemen over de Grens: Wat is een Vaste Inrichting?

Droom je ervan om met je Nederlandse bedrijf de Duitse of Belgische markt te veroveren? Je opent een kantoor, start een werkplaats of richt een verkooplocatie in. Op dat moment krijg je fiscaal te maken met het begrip ‘vaste inrichting’. Een vaste inrichting is geen aparte juridische entiteit zoals een dochter-BV, maar een onderdeel van je Nederlandse onderneming in het buitenland. Dit heeft belangrijke fiscale gevolgen. In dit artikel leggen we uit wat een vaste inrichting is, wanneer je er een hebt en wat de consequenties zijn voor de belastingheffing.

Wanneer is er sprake van een vaste inrichting?

De Belastingdienst kijkt heel praktisch naar de situatie. Er is sprake van een vaste inrichting als je in een ander land een bedrijfsruimte hebt die voldoende is uitgerust om zelfstandig te functioneren en vanuit waar je goederen of diensten levert. Denk hierbij aan (belastingdienst):

Een winkel of andere vaste verkooplocatie.
Een werkplaats of fabriek met een kantoor.
De plek van waaruit de leiding van de onderneming wordt gevoerd.

Wat is het juist niet?

Bepaalde ruimtes worden expliciet niet als vaste inrichting gezien, omdat ze slechts een ondersteunend karakter hebben. Voorbeelden zijn:

Een opslagruimte of goederendepot.
Een kantoor dat uitsluitend wordt gebruikt voor reclame, onderzoek of het verzamelen van informatie.
Een vakantiewoning die je verhuurt.

De fiscale gevolgen van een vaste inrichting

Als je een vaste inrichting hebt, heeft dat twee belangrijke consequenties voor je winstbelasting.

Belasting betalen in het buitenland
Het land waar je vaste inrichting is gevestigd, mag belasting heffen over de winst die specifiek door die inrichting wordt behaald. Je moet de winst dus eerlijk verdelen tussen het Nederlandse hoofdkantoor en de buitenlandse vestiging. Dit moet gebeuren alsof het twee losse bedrijven zijn die met elkaar handelen tegen zakelijke prijzen (het ‘at arm’s length’-beginsel).
Vrijstelling in Nederland (de objectvrijstelling)
Gelukkig hoef je niet twee keer belasting te betalen. Dankzij de ‘objectvrijstelling’ in Nederland is de winst van je buitenlandse vaste inrichting hier vrijgesteld van vennootschapsbelasting. De winst is immers al in het buitenland belast. Let op: deze vrijstelling geldt ook voor verliezen. Een verlies van de buitenlandse vestiging is dus in principe ook niet aftrekbaar in Nederland.

Conclusie en Advies

Het hebben van een vaste inrichting in het buitenland heeft directe fiscale gevolgen. Je moet een deel van je winst toerekenen aan het buitenland en daar belasting betalen, terwijl je in Nederland een vrijstelling krijgt. De regels voor het correct verdelen van de winst zijn complex en de internationale belastingverdragen zijn gedetailleerd. Een juiste aanpak is cruciaal om dubbele belasting of discussies met de Belastingdienst te voorkomen. Ben je internationaal actief of heb je plannen om de grens over te gaan? Neem dan contact met ons op. Wij zorgen ervoor dat je structuur fiscaal optimaal is en je aan alle regels voldoet.

Deelnemingsvrijstelling: zo blijft winst binnen je holding onbelast

Heb je een holding met daaronder een of meer werk-bv’s, dan is de deelnemingsvrijstelling waarschijnlijk de belangrijkste fiscale regeling voor jou. De deelnemingsvrijstelling zorgt ervoor dat dividend en verkoopwinst uit een dochtervennootschap bij je holding onbelast blijven. Zo betaal je niet twee keer vennootschapsbelasting over dezelfde winst. In dit artikel lees je wanneer sprake is van een deelneming, wat er wel en niet onder de vrijstelling valt, en waar je op moet letten om verrassingen te voorkomen.

Wat is de deelnemingsvrijstelling?

Als een bv winst maakt, betaalt zij daarover vennootschapsbelasting. Keert die bv de winst daarna als dividend uit aan haar moeder-bv, dan zou de moeder er nog een keer belasting over betalen. Datzelfde speelt bij de verkoop van een dochter: de verkoopwinst weerspiegelt vaak winst die al belast is of nog belast wordt. De deelnemingsvrijstelling voorkomt die dubbele heffing. Voordelen uit een deelneming, zoals dividend en verkoopwinst, blijven bij de moeder buiten de winst en dus onbelast.

De vrijstelling werkt twee kanten op. Niet alleen winst en dividend zijn vrijgesteld, ook een verlies op de deelneming is niet aftrekbaar, en de kosten van aankoop of verkoop van de deelneming zijn dat evenmin. Wie een deelneming met winst verkoopt, hoeft dus niets af te rekenen. Wie hem met verlies verkoopt, kan dat verlies in beginsel niet aftrekken.

Wanneer is sprake van een deelneming?

Er is sprake van een deelneming bij een belang van ten minste 5 procent van het nominaal gestorte kapitaal in een vennootschap. Dat kan een Nederlandse of een buitenlandse vennootschap zijn. Ook een belang van 5 procent in een fonds voor gemene rekening telt mee, en bij een coöperatie is elk lidmaatschap al genoeg. Voor bepaalde belangen in EU-vennootschappen kan onder voorwaarden ook het stemrecht meetellen.

Zakt je belang onder de 5 procent, dan is er in beginsel geen deelneming meer. Er geldt echter een aflooptermijn van drie jaar als je het belang daarvoor meer dan een jaar onafgebroken boven de 5 procent hield. In die periode blijft de vrijstelling nog gelden. De beslisboom in figuur 1 laat zien hoe je stap voor stap beoordeelt of je belang onder de vrijstelling valt.

Figuur 1: beslisboom om stap voor stap te bepalen of je belang onder de deelnemingsvrijstelling valt.

Rekenvoorbeeld

Een holding bezit 100 procent van de aandelen in een werk-bv. De werk-bv maakt 500.000 euro winst, betaalt daarover vennootschapsbelasting en keert 300.000 euro als dividend uit aan de holding. Door de deelnemingsvrijstelling is dat dividend van 300.000 euro bij de holding volledig onbelast. Verkoopt de holding de werk-bv later voor 2.000.000 euro meer dan de aankoopprijs, dan is ook die verkoopwinst van 2.000.000 euro vrijgesteld (zie figuur 2).

Figuur 2: rekenvoorbeeld van een holding met werk-bv. Dividend van 300.000 euro en verkoopwinst van 2.000.000 euro blijven onbelast.

Wanneer geldt de vrijstelling niet?

De deelnemingsvrijstelling geldt niet altijd. Houd je een belang als belegging en is de dochter laagbelast, dan is er sprake van een beleggingsdeelneming. In dat geval geldt de vrijstelling in beginsel niet. Er is dan pas toch vrijstelling als het een kwalificerende beleggingsdeelneming is: de dochter wordt naar Nederlandse begrippen reëel belast, of haar bezittingen bestaan doorgaans voor minder dan de helft uit laagbelaste beleggingen. Dit onderscheid speelt vooral bij internationale structuren. Ook een fiscale beleggingsinstelling valt buiten de vrijstelling. Deze afwegingen zie je terug in de beslisboom (figuur 1).

Waar je verder op moet letten

Verandert het regime van een belang, bijvoorbeeld doordat een deelneming een beleggingsdeelneming wordt of andersom, dan moet je het resultaat splitsen over de perioden waarin de vrijstelling wel en niet gold. Dat heet compartimenteren. Let ook op eerder afgewaardeerde vorderingen op de dochter: bij verkoop of omzetting daarvan kan een bijtelling volgen. Deze onderwerpen zijn technisch, dus laat ze bij twijfel beoordelen door een adviseur.

Wat levert de vrijstelling op?

De waarde van de vrijstelling hangt samen met het tarief van de vennootschapsbelasting. In 2026 is dat tarief 19 procent over de winst tot 200.000 euro en 25,8 procent over het meerdere. Doordat dividend en verkoopwinst onbelast blijven, kan de deelnemingsvrijstelling bij een bedrijfsverkoop of een winstuitkering binnen het concern een zeer groot voordeel opleveren.

Praktische checklist: wat je moet regelen

Belang toetsen. Ga na of je ten minste 5 procent van het nominaal gestorte kapitaal houdt; alleen dan is er een deelneming.
Karakter bepalen. Beoordeel of je het belang als belegging houdt en of de dochter laagbelast is; dat bepaalt of de vrijstelling geldt.
Kosten juist verwerken. Houd aan- en verkoopkosten van de deelneming en een deelnemingsverlies buiten aftrek.
Regimewijziging signaleren. Verandert de status van een deelneming, laat dan de compartimentering beoordelen.
Vorderingen bewaken. Let bij een eerder afgewaardeerde vordering op de dochter op een mogelijke bijtelling bij verkoop of omzetting.

Veelgestelde vragen

Vanaf welk percentage geldt de deelnemingsvrijstelling?

Vanaf een belang van 5 procent van het nominaal gestorte kapitaal in een vennootschap. Bij een coöperatie is elk lidmaatschap al voldoende.

Is dividend uit mijn werk-bv onbelast?

Ja, als de deelnemingsvrijstelling van toepassing is, blijft het dividend dat je holding uit de werk-bv ontvangt onbelast in de vennootschapsbelasting.

Is de verkoopwinst van een dochter belast?

Nee, als de deelnemingsvrijstelling geldt, is de winst bij verkoop van de deelneming vrijgesteld. Een verlies bij verkoop is dan echter ook niet aftrekbaar.

Wat is een beleggingsdeelneming?

Een deelneming die je als belegging houdt in een laagbelaste vennootschap. Daarop geldt de vrijstelling in beginsel niet, tenzij het een kwalificerende beleggingsdeelneming is.

Zijn de aankoopkosten van een deelneming aftrekbaar?

Nee. De kosten van aankoop en verkoop van een deelneming vallen onder de vrijstelling en zijn niet aftrekbaar van de winst.

Hoe Taxcount je kan helpen

Taxcount beoordeelt of je belangen onder de deelnemingsvrijstelling vallen, ook bij internationale structuren en beleggingsdeelnemingen. Wij helpen je bij de opzet van een holdingstructuur, bij de verwerking van dividend en verkoopwinst in de aangifte vennootschapsbelasting en bij lastige onderwerpen zoals compartimentering en afgewaardeerde vorderingen. Overweeg je een herstructurering of verkoop? Laat je situatie vooraf door ons beoordelen.

Dit artikel bevat algemene informatie en is geen fiscaal advies. Tarieven, bedragen en drempels kunnen wijzigen en de uitkomst hangt af van je persoonlijke situatie. Laat je adviseren voordat je beslissingen neemt.

Zie ook: