Categorie: Belasting toegevoegde waarde

Vrijstellingen: wat zijn ze en waarom bestaan ze?

Een vrijstelling op grond van artikel 11 van de Wet op de Omzetbelasting 1968 betekent dat je bij bepaalde leveringen of diensten geen btw in rekening hoeft te brengen en dus ook niet hoeft af te dragen. De achterliggende doelen van deze vrijstellingen zijn heel divers. Zo kan de wetgever bepaalde activiteiten ontzien omdat men ze als sociaal of maatschappelijk wenselijk beschouwt, bijvoorbeeld medische zorg, of omdat het administratief praktisch is, zoals de kleinondernemersregeling, of vanwege een andere beleidsmatige reden, bijvoorbeeld om “leed” niet te belasten bij uitvaartdiensten.

Enkele veelvoorkomende categorieën

• Medische zorg
  • Artsen
  • Psychologen
  • Lijkbezorging
• Sociale, culturele en opvoedkundige activiteiten
  • Jeugdwerk
  • Sportbeoefening
  • Diensten van sociale of culturele aard
• Financiële diensten
  • Banken
  • Verzekeraars
  • Kredieten
• Overige sectoren of gevallen
  • Uitvaart (lijkbezorging)
  • Culturele instellingen (bijv. theaters)

Vrijstellingen of toch btw-plicht?

Veel ondernemers vinden het prettig om vrijgesteld te zijn van btw, omdat ze dan geen btw hoeven af te dragen. Houd er echter rekening mee dat je als vrijgestelde ook geen btw over je zakelijke kosten kunt aftrekken. Dat kan ongunstig zijn als je veel investeert of hoge kosten maakt.

Doe je vooral zaken met andere ondernemers? Dan is het vaak voordeliger om btw te blijven rekenen. Je kunt dan de btw op je inkopen terugvragen, terwijl je klanten de door jou berekende btw óók mogen aftrekken. Per saldo kost de btw hen niets extra.

Let op dat je niet altijd vrij bent om zelf te kiezen of je vrijgesteld bent of niet. In sommige gevallen kun je je activiteiten en bedrijfsstructuur zó inrichten dat je voor de Belastingdienst wordt gezien als btw-plichtig, zodat je je voorbelasting kunt blijven aftrekken. Het hangt dus af van jouw specifieke situatie of een vrijstelling voordelig is of juist niet.

Deze beperking van je recht op vooraftrek noemen we de ‘aftrekbeperking’ bij vrijstellingen. Je hoeft dan geen btw te rekenen, maar kunt ook geen btw op je kosten terugvragen. Als je veel bedrijfskosten hebt, kan dat financieel nadelig uitpakken.

Nederlandse btw-tarieven

In de wet op de omzetbelasting onderscheiden we drie hoofdtarieven:

1. Nultarief (0%)
   • Toegepast in specifieke gevallen, zoals bij export van goederen naar een andere EU-lidstaat.
   • Let op: 0% is niet hetzelfde als vrijgesteld. Bij 0% heb je namelijk wel recht op aftrek van voorbelasting.
2. Laag tarief (9%)
   • Voor o.a. levensmiddelen, geneesmiddelen, boeken en bepaalde diensten zoals kappersdiensten.
   • De volledige lijst vind je terug in Tabel I bij de Wet op de omzetbelasting.
3. Hoog tarief (21%)
   • Dit is het algemene tarief, dat op de meeste goederen en diensten van toepassing is.

Als ondernemer moet je altijd checken in de wet welk tarief van toepassing is op jouw levering of dienst.

Bijzondere aandacht voor kappers

Kappers vormen een interessant geval. Kappersdiensten (knippen, verven, föhnen, scheren, etc.) vallen namelijk onder het 9%-tarief. Dit lage tarief geldt ook voor materialen en producten die tijdens de behandeling verbruikt worden (denk aan shampoo of haarverf), en voor simpele haaraccessoires die je direct in het haar aanbrengt.

Zodra je echter losse verkoop pleegt van haarproducten of accessoires, geldt het 21%-tarief. Ook diensten die niet kenmerkend zijn voor het kappersvak (bijv. schoonheidsbehandelingen, make-upadvies) vallen onder 21%.

Verleggingsregeling: waarom bestaat die?

De verleggingsregeling houdt in dat niet de leverancier, maar de afnemer de btw aangeeft en afdraagt. Deze regeling wordt bijvoorbeeld gebruikt bij bepaalde binnenlandse diensten in de bouw- en uitzendsector, en bij aankopen vanuit andere EU-landen.

Redenen voor de verleggingsregeling:

1. Fraudebestrijding: Door de afnemer de btw te laten afdragen, verklein je de kans dat de leverancier de btw niet afdraagt.
2. Efficiëntie: Het vereenvoudigt soms de administratie, vooral bij grensoverschrijdende transacties of specifieke sectoren met veel tussenpartijen.
3. Gelijke spelregels: Het voorkomt dat bedrijven binnen de EU dubbel of juist helemaal geen btw afdragen.

Voor jou als ondernemer betekent een verleggingsregeling dat je de btw niet betaalt aan de leverancier, maar ‘verlegt’ naar jouw eigen btw-aangifte. Je geeft in je aangifte aan hoeveel btw verschuldigd is én je kunt diezelfde btw (mits je recht op aftrek hebt) als voorbelasting aftrekken.

Conclusie
De juiste btw-behandeling – vrijstelling, tarief (0%, 9% of 21%) of verleggingsregeling – kan een grote impact hebben op je bedrijfsvoering. Wil je zeker weten welke aanpak voor jou het gunstigst is? Neem contact met ons op voor deskundig fiscaal advies en voorkom onaangename verrassingen.

Prestaties: levert u goederen of verricht u toch diensten?

Stel, u heeft net vastgesteld dat u ondernemer bent voor de btw. De volgende vraag is: wat verkoopt of levert u eigenlijk? En staat daar een vergoeding tegenover? In de btw wordt namelijk onderscheid gemaakt tussen de levering van goederen en het verrichten van diensten. Bovendien moet er sprake zijn van een vergoeding (“bezwarende titel”) om btw te moeten afdragen.

Levering van goederen

“Wat is nu precies een goed?” Volgens de wet gaat het om “lichamelijke zaken”. Denk hierbij aan tastbare producten, maar ook aan elektriciteit of gas. Daarnaast mogen lidstaten het begrip ‘goederen’ uitbreiden, bijvoorbeeld met bepaalde zakelijke rechten die de bevoegdheid geven een onroerend goed te gebruiken. In Nederland is dat onder andere geregeld in artikel 3 lid 2 Wet OB voor rechten zoals erfpacht en opstal.

“Wanneer spreken we van een levering?” Het moment waarop de ‘macht om als eigenaar te beschikken’ overgaat, is een levering. Ook huurkoop, de oplevering van onroerende zaken door de vervaardiger en onteigening door de overheid kunnen een levering vormen. Verder bestaan er fictieve leveringen, bijvoorbeeld als u goederen onttrekt voor privégebruik terwijl u bij aankoop wel voorbelasting hebt afgetrokken.

Stel, u heeft een voorraad kantoorartikelen waar u btw over heeft afgetrokken en besluit deze zonder betaling aan een familielid mee te geven. Dit kan een fictieve levering zijn en u moet mogelijk btw voldoen over de waarde ervan.

Verrichten van diensten

“Wat als het geen levering is?” Alles dat niet kwalificeert als levering van goederen, wordt als een dienst aangemerkt. Denk aan advieswerk, online abonnementen of het gebruik van software. Ook hierbij kent de wet fictieve diensten, zoals het gratis verrichten van werk voor privédoeleinden terwijl u eerder btw kon aftrekken.

Stel, u geeft een personeelsfeestje en maakt gratis gebruik van bedrijfsmiddelen waarvoor u bij aanschaf btw heeft teruggevraagd. Dat kan onder bepaalde voorwaarden een fictieve dienst zijn en dus belastbaar.

 

Een vergoeding onder bezwarende titel

Een ander belangrijk element is de vraag of er een vergoeding is. In de beroemde Tolsma-zaak werd geoordeeld dat er pas btw verschuldigd is als er een rechtstreekse relatie is tussen de prestatie en de betaling. Als iemand zomaar een gift geeft en u dus niet kunt spreken van een overeengekomen prijs of tegenprestatie, is dat geen ‘bezwarende titel’ en dus geen btw-belaste handeling.

Vouchers

“Hoe zit het met bonnen en tegoedkaarten?”

• Bij vouchers voor enkelvoudig gebruik: u weet direct welk btw-tarief geldt. Dan is de btw al verschuldigd bij uitgifte van de voucher.
• Bij vouchers voor meervoudig gebruik kan het tarief nog niet worden vastgesteld bij uitgifte. Dan betaalt u pas btw op het moment dat de voucher wordt ingewisseld.

Subsidies

“Geld gekregen zonder ‘echte’ levering?” Een subsidie is in principe niet belast met btw als er geen specifieke tegenprestatie is, zoals blijkt uit het arrest Mohr. Krijg je echter subsidie voor een concreet aantal geleverde diensten of producten, bijvoorbeeld een bedrag per bezoeker aan je evenement, dan kan dat wél een belaste prestatie zijn. Belangrijk is of de verstrekker jouw dienst daadwerkelijk afneemt.

Reisbureauregeling

“Wat als u reisdiensten verkoopt?” Volgens de Btw-richtlijn geldt een aparte regeling als u reisdiensten aanbiedt. U berekent uw btw dan over de winstmarge in plaats van over de totale reissom. Dit is een speciale regeling om het grenzeloze karakter van de reisbranche beheersbaar te houden.

Praktische voorbeelden in de rechtspraak

• KLM/Air France-arrest: de verkoop van een vliegticket blijft een dienst, ook als de passagier niet komt opdagen (no-show). De betaling is geen schadevergoeding, maar een vergoeding voor het recht op vervoer.
• Eugenie Les Bains-arrest: bij hotels die een no-show toeslag inhouden, kan dit juist wél als schadevergoeding worden gezien; er wordt immers géén dienst verricht.
• Lubbock Fine-arrest: een afkoopsom of vertrekpremie bij een einde van een huurcontract wordt behandeld op dezelfde manier als de (vrijgestelde) verhuur zelf.

Conclusie: zodra u ondernemer bent voor de btw, bepaalt u eerst of u goederen levert of diensten verricht. Vervolgens beoordeelt u of er sprake is van een bezwarende titel en dus een belaste prestatie. Vouchers, subsidies en speciale regelingen (zoals de reisbureauregeling) kunnen het verhaal verder compliceren, maar volgen dezelfde basislogica: er moet een prestatie zijn en een vergoeding.

Zorg er daarom altijd voor dat u duidelijk vaststelt welke wet- en regelgeving op uw situatie van toepassing is en welke jurisprudentie hierbij een rol speelt. Zo weet u zeker of u een prestatie verricht waarvoor u btw moet berekenen en of er btw verschuldigd is over een bepaalde vergoeding.

 

 

Bij de aanschaf van een goed (roerend of onroerend) trek je in eerste instantie de betaalde btw af op basis van het (verwachte) gebruik voor btw-belaste activiteiten. Als het gebruik in de jaren erna verandert (bijvoorbeeld: minder of meer voor belaste doeleinden), dan moet je die aanvankelijke btw-aftrek corrigeren. Dit heet ‘herziening’.

Waarom is er een verschil tussen roerende en onroerende goederen?

De wet stelt verschillende herzieningstermijnen:

• Voor roerende goederen (zoals machines, apparatuur) geldt een herzieningstermijn van 4 jaar.
• Voor onroerende goederen (zoals gebouwen, bedrijfspanden) geldt een herzieningstermijn van 9 jaar.
  Deze langere termijn voor onroerende goederen komt door hun grotere waarde en langere levensduur.

Hoe werkt het precies?

Als je in een bepaald jaar de mate van btw-belast gebruik aanpast (bijv. een bedrijfspand meer gebruikt voor vrijgestelde prestaties zoals medische zorg), dan moet je voor dat herzieningsjaar uitrekenen hoeveel btw je oorspronkelijk te veel of te weinig hebt afgetrokken. Vervolgens corrigeer je die btw in je btw-aangifte.

Belangrijkste punten om te onthouden

1. Controleer ieder jaar: of het gebruik van het goed is gewijzigd.
2. Bereken de correctie: op basis van artikel 11-13 van de uitvoeringsbeschikking van de wet op de omzetbelasting (via artikel 15 lid 4 voor jaar van ingebruikname en lid 6 voor de resterende herzieningsjaren).
3. Verwerk: deze correctie in de juiste btw-aangifte.

Zo voorkom je dat je te veel of te weinig btw hebt afgetrokken en blijf je voldoen aan de btw-regels.

Uitwerking herzien

Er zijn in de btw 3 momenten waarop herzien dient te worden:

1. Herzien op moment van ingebruikname
2. Herzien in het eerste jaar van ingebruikname
3. Herzien in het tweede tot 5^de of 10^de jaar van ingebruikname (liggend aan roeren of onroerend goed)

Roerend goed

1. Herziening op het moment van ingebruikname

Stel, je koopt op 1 januari 2019 een laptop met een btw-bedrag van € 1.000. In principe mag je deze btw direct aftrekken als voorbelasting (artikel 15 lid 1), uitgaande van 100% gebruik voor belaste handelingen. De wet schrijft echter (artikel 15 lid 4) voor dat je op het moment van ingebruikname moet herzien en dat je in het jaar van ingebruikname verder moet beoordelen hoe het gebruik uitpakt (zie stap 2).

Als je de laptop niet direct gebruikt en deze pas later in gebruik neemt, dan geldt de eerste gebruiksdatum als herzieningsmoment. In dit voorbeeld wordt dat 1 januari 2020.

• Berekening: Raadpleeg artikel 11 en artikel 12 lid 1 van de Uitvoeringsbeschikking omzetbelasting.
• Stel dat je op het moment van ingebruikname verwacht de laptop voor 50% te gebruiken voor belaste handelingen en voor 50% voor vrijgestelde handelingen. Dan moet je € 500 van de reeds afgetrokken € 1.000 btw terugbetalen aan de Belastingdienst. Je behoudt dus aftrek voor de andere € 500.

2. Herziening in het jaar van ingebruikname

Het eerste jaar van ingebruikname is in dit voorbeeld 2020. Je beoordeelt dan elk tijdvak (meestal per kwartaal) in hoeverre je de laptop gebruikt voor belaste of vrijgestelde prestaties (zie artikel 11 in combinatie met artikel 12 lid 2 van de Uitvoeringsbeschikking).

• Stel dat je na het eerste kwartaal vaststelt dat de laptop voor 60% voor belaste prestaties wordt gebruikt (in plaats van de eerder geraamde 50%).
• Je hebt oorspronkelijk bij de herziening op 1 januari 2020 € 500 terugbetaald. Met de nieuwe verhouding (60%) komt je totale recht op aftrek voor dat kwartaal uit op € 600 (van de oorspronkelijke € 1.000), dus ontvang je nu € 100 terug.
• In totaal heb je dan € 600 aan aftrek behouden en € 400 terugbetaald.

Deze beoordeling herhaal je ieder tijdvak. Aan het einde van het jaar (artikel 12 lid 3) pas je nogmaals een eindberekening toe. Daarna ga je over naar de herzieningsjaren 2 t/m 5.

3. Herziening van jaar 2 tot en met 5

In deze periode werkt de herziening iets anders:

1. Bepaal het feitelijk aftrekbedrag uit het jaar van ingebruikname. In dit voorbeeld: € 600 van de oorspronkelijke € 1.000.
2. Verdeel dit bedrag over de resterende 5 jaar: € 600 / 5 = € 120 per jaar.
3. Maximale aftrek per jaar (als je het goed 100% voor belaste handelingen zou gebruiken) is in dit voorbeeld: € 1.000 / 5 = € 200 per jaar.

• Stel dat je in 2021 (het tweede jaar) de laptop voor 70% voor belaste prestaties gebruikt. Dan heb je recht op 70% van € 200 = € 140.
• Je hebt echter al € 120 verrekend (op basis van de startberekening), dus je mag nog € 20 extra terugvragen.
• Deze berekening herhaal je voor elk jaar in de resterende herzieningsperiode.

4. Vervreemding tijdens de herzieningsperiode

Het kan gebeuren dat je de laptop verkoopt binnen de herzieningsperiode (5 jaar voor roerende goederen, 10 jaar voor onroerende). Dit is geregeld in artikel 13a van de Uitvoeringsbeschikking.

• Stel, je verkoopt de laptop op 1 januari 2024.
• Of je bij de verkoop btw in rekening moet brengen, hangt af van het type handelingen dat je met de laptop verricht (belaste of vrijgestelde). In de meeste gevallen, omdat je de btw eerder hebt afgetrokken, moet je bij verkoop wél btw in rekening brengen.
• Indien je btw in rekening brengt, wordt verondersteld dat je de laptop voor de resterende herzieningsperiode (1 januari 2024 – 31 december 2025) volledig voor belaste handelingen zou hebben gebruikt. Je krijgt dan dus voor die jaren de maximale aftrek.

Stel dat je per jaar € 200 als maximale aftrek mocht hebben. Fictief heb je € 120 al gekregen in 2024 en €120 euro in 2025. Je krijgt dan ook nog een bedrag van € 160 terug van de belastingdienst over deze twee jaar.

Op deze manier voorkom je dat je te veel of te weinig btw aftrekt en blijf je voldoen aan de btw-regels.

Onroerende goederen

Ook voor onroerende goederen werkt de herzieningsberekening in grote lijnen hetzelfde. Net als bij roerende goederen zijn de artikelen 11 tot en met 13a van de Uitvoeringsbeschikking bepalend voor de herziening. Het belangrijkste verschil is dat een gebouw op grond van artikel 13 over een periode van 10 jaar wordt herzien.

Daarnaast is het bij de levering van onroerend goed soms verplicht om van rechtswege btw te heffen, terwijl je in andere gevallen kunt opteren voor een btw-belaste levering. Dit heeft gevolgen voor de toepassing van artikel 13a van de Uitvoeringsbeschikking. Wanneer je immers met btw verkoopt, mag je gedurende de resterende herzieningsperiode doen alsof het pand volledig voor btw-belaste handelingen wordt gebruikt. Daarmee kan een aanzienlijk bedrag worden bespaard (zie artikel over Levering van onroerende goederen).

Conclusie: Neem gerust contact met ons op om te bespreken wat in jouw situatie de meest gunstige optie is.

 

Om te bepalen of je btw-plichtig bent, moet eerst worden vastgesteld of je ondernemer bent voor de btw. Dit wordt geregeld in artikel 7 van de Wet op de Omzetbelasting. Deze wet bepaalt dat je ondernemer bent als je zelfstandig een bedrijf of beroep uitoefent en economische activiteiten verricht. Hieronder bespreken we de belangrijkste criteria.

Zelfstandig een onderneming voeren

De wet stelt dat iedereen die zelfstandig een bedrijf voert in principe ondernemer is voor de btw. Bij deze beoordeling wordt gekeken naar factoren zoals:

• Voer je opdrachten uit onder je eigen naam?
• Werk je voor meerdere opdrachtgevers?
• Draag je ondernemersrisico?

Dit zijn enkele factoren bepalend zijn voor je status als btw-ondernemer. Meer informatie over de specifieke voorwaarden vind je op de website van de Belastingdienst: https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/zakelijk/btw/hoe_werkt_de_btw/voor_wie_geldt_de_btw/ondernemer

Economische activiteiten

Naast zelfstandigheid is het belangrijk dat je economische activiteiten uitvoert. Dit betekent dat je werkzaamheden gericht zijn op het verkrijgen van regelmatige inkomsten. Winst is hierbij niet vereist. Zelfs als je verlies maakt, kun je als ondernemer worden aangemerkt.

Voorbeeld:

Een uitvinder werkt jarenlang zonder inkomsten aan de ontwikkeling van een machine. Wanneer hij van plan is deze machine te licentiëren in ruil voor maandelijkse vergoedingen, wordt hij al tijdens de ontwikkelfase als ondernemer voor de btw beschouwd. Dit geldt ook als hij in die periode alleen kosten maakt.

Heb je echter slechts een eenmalige opbrengst, zoals bij de verkoop van een octrooi, dan voldoe je niet aan de eis van regelmatige inkomsten. Dit onderscheid is belangrijk. Het Hong-Kong Trade-arrest bevestigt ook dat er een tegenprestatie nodig is om als ondernemer te worden aangemerkt. Gratis diensten kwalificeren dus niet als economische activiteit.

In concurrentie treden

Je kunt ook als ondernemer worden beschouwd als je met je activiteiten in concurrentie treedt met andere ondernemingen. Een voorbeeld is een gemeente of stichting die een eenmalig evenement organiseert, zoals een festival. Hoewel dit geen duurzame activiteit is, moet er toch btw worden geheven. Dit voorkomt dat zij een onterecht concurrentievoordeel krijgen ten opzichte van commerciële festivals.

De Wet op de Omzetbelasting regelt ook dat overheidsinstanties en stichtingen btw-plichtig kunnen zijn wanneer zij soortgelijke diensten leveren als commerciële partijen.

Conclusie: Om als btw-ondernemer te worden aangemerkt, moet je zelfstandig werken, economische activiteiten verrichten en in sommige gevallen rekening houden met concurrentie. Dit vormt de basis voor jouw verplichtingen binnen de btw.

Artikel 11 van de wet op de omzetbelasting bespreekt de vrijgestelde prestaties in de btw. In dit stuk zal de focus liggen op lid 1 van artikel 11: In deze artikel wordt behandeld dat de levering van onroerend goed in de principe is vrijgesteld van heffing voor de omzetbelasting. Echter zijn er hier weer uitzonderingen van die van belang zijn. Hier zal de stappenplan besproken worden in welke situaties de levering belast zou zijn of niet. 

Is het een bouwterrein? 

Er is sprake van een bouwterrein wanneer het gaat om onbebouwde grond waarop bewerkingen worden of zijn uitgevoerd. Denk hierbij aan graafwerkzaamheden voor de bouw van onroerend goed, het treffen van voorzieningen die uitsluitend dienstbaar zijn aan de grond (zoals riolering of waterafvoer) of het aanleggen van nieuwe wegen en verlichting in de omgeving. Ook wanneer een bouwvergunning is verleend of de grond bestemd is voor bebouwing, kwalificeert de grond als een bouwterrein. Zodra sprake is van een bouwterrein, is de levering van dat terrein belast met btw.

Don Bosco-arrest
In het Don Bosco-arrest ging het om grond met een oud pand. De afspraak was dat de verkoper het terrein na de overdracht bouwklaar zou maken; de eerste sloopwerkzaamheden waren al verricht. Op het eerste gezicht leek dit te gaan om de levering van een oud pand (zonder btw), waarbij eventueel voor btw kon worden geopteerd en overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn. Het Hof oordeelde echter dat hier feitelijk sprake was van één prestatie: de levering van een bouwterrein. Omdat de levering van een bouwterrein met btw is belast, geldt een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting.

Wanneer niet wordt voldaan aan de voorwaarden voor een bouwterrein, gaat u verder naar de volgende stap.

Nieuw onroerende zaak of max 2 jaar in gebruik genomen?

Als er een nieuwe onroerende zaak is gebouwd die nog niet in gebruik is genomen (bijvoorbeeld omdat het pand leeg staat), dan moet over de levering btw worden berekend. Daarnaast geldt dat een onroerende zaak tot twee jaar na de eerste ingebruikneming als ‘nieuw’ wordt aangemerkt, waardoor de levering ook in die periode met btw belast is. Omdat je de btw al dient te betalen krijg je een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting.

Een bestaand pand kan door een ingrijpende verbouwing zó worden veranderd dat het weer als ‘nieuw’ wordt beschouwd, waarna de tweejaarsperiode opnieuw gaat lopen. Is het pand echter al twee jaar of langer geleden voor het eerst in gebruik genomen en heb je het niet zodanig verbouwd dat het als nieuw kan worden aangemerkt? Dan ga je verder met stap 3. 

Ouder dan 2 jaar na ingebruikname?

Wanneer een onroerende zaak langer dan twee jaar in gebruik is, geldt in principe dat de levering is vrijgesteld van btw. Er bestaat echter de mogelijkheid om te opteren voor een btw-belaste levering. Dat kan voor de verkoper voordelig zijn, omdat hij dan de eerder afgetrokken voorbelasting niet hoeft terug te betalen. Daarnaast is het mogelijk om, bij verkoop binnen de herzieningstermijn, niet-afgetrokken btw over de aankoop alsnog (gedeeltelijk) in aftrek te brengen. Dit kan leiden tot aanzienlijke belastingvoordelen. Voor meer informatie over de herzieningstermijn, zie het desbetreffende artikel. 

Je kunt voor een btw-belaste levering van een onroerende zaak kiezen wanneer zowel de verkoper als de koper daarvoor opteren, mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. Zo mag de levering niet deel uitmaken van een bedrijfsoverdracht, en moet de koper voldoen aan de zogeheten 90%- of 70%-eis. De keuze voor belaste levering moet vóór de levering worden gemaakt. De koper dient het onroerend goed voor minimaal 90% (of in bepaalde gevallen 70%) te gebruiken voor btw-belaste bedrijfsactiviteiten. Zodra voor een belaste levering wordt geopteerd, start voor de koper een nieuwe herzieningstermijn van tien jaar. Bovendien behoudt de koper zijn recht op aftrek van de btw die hij bij aanschaf heeft betaald, en hoeft hij deze niet terug te betalen aan de Belastingdienst. Omdat de levering bij het opteren niet van rechtswege wordt belast, moet er bij een verkoop met geopteerde btw alsnog overdrachtsbelasting worden betaald. Hier dient dus wel rekening mee gehouden te worden.

Conclusie: Bent u van plan uw onroerende zaak binnen 10 jaar te verkopen, dan kan het fiscaal voordelig zijn om te opteren voor een btw-belaste levering; neem in zo’n geval gerust contact met ons op voor deskundig advies.