Artikel 11 van de wet op de omzetbelasting bespreekt de vrijgestelde prestaties in de btw. In dit stuk zal de focus liggen op lid 1 van artikel 11: In deze artikel wordt behandeld dat de levering van onroerend goed in de principe is vrijgesteld van heffing voor de omzetbelasting. Echter zijn er hier weer uitzonderingen van die van belang zijn. Hier zal de stappenplan besproken worden in welke situaties de levering belast zou zijn of niet. 

 

Is het een bouwterrein? 

Er is sprake van een bouwterrein wanneer het gaat om onbebouwde grond waarop bewerkingen worden of zijn uitgevoerd. Denk hierbij aan graafwerkzaamheden voor de bouw van onroerend goed, het treffen van voorzieningen die uitsluitend dienstbaar zijn aan de grond (zoals riolering of waterafvoer) of het aanleggen van nieuwe wegen en verlichting in de omgeving. Ook wanneer een bouwvergunning is verleend of de grond bestemd is voor bebouwing, kwalificeert de grond als een bouwterrein. Zodra sprake is van een bouwterrein, is de levering van dat terrein belast met btw.

Don Bosco-arrest
In het Don Bosco-arrest ging het om grond met een oud pand. De afspraak was dat de verkoper het terrein na de overdracht bouwklaar zou maken; de eerste sloopwerkzaamheden waren al verricht. Op het eerste gezicht leek dit te gaan om de levering van een oud pand (zonder btw), waarbij eventueel voor btw kon worden geopteerd en overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn. Het Hof oordeelde echter dat hier feitelijk sprake was van één prestatie: de levering van een bouwterrein. Omdat de levering van een bouwterrein met btw is belast, geldt een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting (op basis van artikel 15 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer).

Wanneer niet wordt voldaan aan de voorwaarden voor een bouwterrein, gaat u verder naar de volgende stap.

 

Nieuw onroerende zaak of max 2 jaar in gebruik genomen?

Als er een nieuwe onroerende zaak is gebouwd die nog niet in gebruik is genomen (bijvoorbeeld omdat het pand leeg staat), dan moet over de levering btw worden berekend. Daarnaast geldt dat een onroerende zaak tot twee jaar na de eerste ingebruikneming als ‘nieuw’ wordt aangemerkt, waardoor de levering ook in die periode met btw belast is (zie artikel 11, lid 1, aanhef en onderdeel a, onder 1°, Wet OB). Omdat je de btw al dient te betalen krijg je een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting.

Een bestaand pand kan door een ingrijpende verbouwing zó worden veranderd dat het weer als ‘nieuw’ wordt beschouwd, waarna de tweejaarsperiode opnieuw gaat lopen. Is het pand echter al twee jaar of langer geleden voor het eerst in gebruik genomen en heb je het niet zodanig verbouwd dat het als nieuw kan worden aangemerkt? Dan ga je verder met stap 3. 

 

Ouder dan 2 jaar na ingebruikname?

Wanneer een onroerende zaak langer dan twee jaar in gebruik is, geldt in principe dat de levering is vrijgesteld van btw (zie artikel 11, lid 1). Er bestaat echter de mogelijkheid om te opteren voor een btw-belaste levering. Dat kan voor de verkoper voordelig zijn, omdat hij dan de eerder afgetrokken voorbelasting niet hoeft terug te betalen. Daarnaast is het mogelijk om, bij verkoop binnen de herzieningstermijn, niet-afgetrokken btw over de aankoop alsnog (gedeeltelijk) in aftrek te brengen. Dit kan leiden tot aanzienlijke belastingvoordelen (zie artikel 13a uitvoeringsbeschikking omzetbelasting). Voor meer informatie over de herzieningstermijn, zie het desbetreffende artikel. 

Je kunt voor een btw-belaste levering van een onroerende zaak kiezen wanneer zowel de verkoper als de koper daarvoor opteren, mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. Zo mag de levering niet deel uitmaken van een bedrijfsoverdracht, en moet de koper voldoen aan de zogeheten 90%- of 70%-eis. De keuze voor belaste levering moet vóór de levering worden gemaakt (artikel 11, lid 1, onderdeel a, onder 2°). De koper dient het onroerend goed voor minimaal 90% (of in bepaalde gevallen 70%) te gebruiken voor btw-belaste bedrijfsactiviteiten. Zodra voor een belaste levering wordt geopteerd, start voor de koper een nieuwe herzieningstermijn van tien jaar. Bovendien behoudt de koper zijn recht op aftrek van de btw die hij bij aanschaf heeft betaald, en hoeft hij deze niet terug te betalen aan de Belastingdienst (artikel 15, lid 1). Omdat de levering bij het opteren niet van rechtswege wordt belast, moet er bij een verkoop met geopteerde btw alsnog overdrachtsbelasting worden betaald. Hier dient dus wel rekening mee gehouden te worden.

Conclusie: Bent u van plan uw onroerende zaak binnen 10 jaar te verkopen, dan kan het fiscaal voordelig zijn om te opteren voor een btw-belaste levering; neem in zo’n geval gerust contact met ons op voor deskundig advies.