Startersvrijstelling overdrachtsbelasting 2026: geen belasting bij een woning tot 555.000 euro

Koopt u een huis, dan betaalt u normaal gesproken overdrachtsbelasting. Bent u nog geen 35 jaar en gaat u zelf in de woning wonen, dan kunt u die belasting eenmalig helemaal uitsparen met de startersvrijstelling. Maar er zijn strikte voorwaarden: uw leeftijd, de prijs van de woning en een verklaring die vooraf bij de notaris moet kloppen. In dit artikel leest u wanneer u in 2026 recht heeft op de startersvrijstelling, welke tarieven gelden, en welke technische regelingen de belasting kunnen verlagen als de vrijstelling niet van toepassing is.

Welke tarieven gelden er in 2026?

De overdrachtsbelasting kent in 2026 drie tarieven (zie figuur 1). Voor een woning die u zelf als hoofdverblijf gaat gebruiken, betaalt u 2% over de waarde. Voor een woning die u niet zelf gaat bewonen, bijvoorbeeld een beleggings- of vakantiewoning, geldt 8%. Dat percentage is per 2026 verlaagd van 10,4% naar 8%. Voor niet-woningen, zoals een bedrijfspand of een stuk grond, blijft het algemene tarief 10,4%.

   Figuur 1: de vier tarieven voor de overdrachtsbelasting in 2026. 0 procent met de startersvrijstelling, 2 procent voor een eigen woning als hoofdverblijf, 8 procent voor een woning zonder eigen bewoning (verlaagd van 10,4 procent) en 10,4 procent voor een niet-woning.

Wanneer heeft u recht op de startersvrijstelling?

U betaalt geen overdrachtsbelasting als u aan alle onderstaande voorwaarden voldoet (zie figuur 2). De vrijstelling geldt per persoon: koopt u samen met een partner, dan wordt voor ieder afzonderlijk getoetst.

• Leeftijd: u bent 18 jaar of ouder en nog geen 35 jaar op het moment van de overdracht bij de notaris.
• Eigen bewoning: u gaat de woning zelf gebruiken als hoofdverblijf, dus niet tijdelijk. U schrijft zich er in en woont er ook echt.
• Eenmalig: u heeft de startersvrijstelling niet eerder gebruikt. Het is een eenmalige regeling.
• Woningwaardegrens: de woning is niet meer waard dan 555.000 euro (grens voor 2026).
• Schriftelijke verklaring: u legt vooraf bij de notaris schriftelijk vast dat u zelf in de woning gaat wonen en dat u de vrijstelling nog niet eerder heeft gebruikt.

Figuur 2: beslisboom voor de startersvrijstelling. Beantwoordt u alle vijf de vragen met ja, dan betaalt u geen overdrachtsbelasting. Is een antwoord nee, dan vervalt de vrijstelling en betaalt u 2 procent over de hele waarde.

De vrijstelling is niet beperkt tot een eerste woning. Ook als u eerder al een woning bezat, kunt u er als jonge doorstromer gebruik van maken, zolang u de vrijstelling nog niet eerder heeft ingezet.

Let op: de grens van 555.000 euro is een harde drempel

De woningwaardegrens is geen vrijgesteld bedrag, maar een drempel (zie figuur 3). Kost de woning 555.001 euro, dan geldt de vrijstelling helemaal niet, ook niet voor het deel tot 555.000 euro. U betaalt dan over de hele waarde het tarief van 2%. Zit u met de prijs dicht bij de grens, dan is dit een belangrijk aandachtspunt.

Figuur 3: de woningwaardegrens is een harde drempel. Een woning van 555.000 euro is vrijgesteld, een woning van 555.001 euro kost 2 procent over de hele waarde (ruim 11.000 euro). De grens loopt op van 525.000 euro in 2025 naar 615.000 euro in 2027.

De grens verandert elk jaar mee met de gemiddelde stijging van de woningwaarden en wordt telkens een jaar vooruit bekendgemaakt. Voor 2027 is al bekend dat de grens omhoog gaat naar 615.000 euro. Voor 2026 geldt 555.000 euro (in 2025 was dit 525.000 euro).

Koopt u aandelen in een vastgoed-bv? Dan geldt de vrijstelling niet

Koopt u geen huis rechtstreeks, maar aandelen in een bv die een woning bezit, dan kunt u de startersvrijstelling niet gebruiken. Ook het lage tarief van 2% geldt dan niet: zo’n aandelenverkrijging is altijd belast tegen het algemene tarief. Koopt u wel een lidmaatschapsrecht van bijvoorbeeld een wooncooperatie waarmee u een woning mag gebruiken, dan kan de vrijstelling juist wel gelden.

Rekenvoorbeeld: een koppel van 32 en 37 jaar

Een stel koopt samen een woning van 300.000 euro. Ieder koopt de helft, dus 150.000 euro. Beiden verklaren dat zij er zelf gaan wonen; de 32-jarige verklaart ook dat hij de vrijstelling nog nooit heeft gebruikt. Omdat per persoon wordt getoetst, pakt de aankoop voor beiden anders uit (zie figuur 4).

• Persoon van 32 jaar: over 150.000 euro geen overdrachtsbelasting. Voordeel: 2% van 150.000 euro = 3.000 euro.
• Persoon van 37 jaar: 2% van 150.000 euro = 3.000 euro belasting.

Figuur 4: bij samen kopen wordt per persoon getoetst. De koper van 32 jaar voldoet aan de voorwaarden en betaalt niets; de koper van 37 jaar voldoet niet aan de leeftijdseis en betaalt 2 procent over zijn aandeel van 150.000 euro.

Let op: betaalt de een de belasting van de ander, dan kan dat een schenking zijn waarover schenkbelasting verschuldigd is.

Geen vrijstelling? Deze regelingen verlagen de grondslag

Ook als u geen recht heeft op de vrijstelling, kunt u soms over een lager bedrag belasting betalen. Dat is iets anders dan een vrijstelling: u betaalt wel, maar over een lagere grondslag.

Zelf aangebrachte zaken

Heeft u als huurder zelf en voor eigen rekening iets aan de woning aangebracht, bijvoorbeeld een keuken, dakkapel of aanbouw, en koopt u het pand later? Dan betaalt u geen overdrachtsbelasting over de waarde van wat u zelf heeft aangebracht. Voorwaarde is onder meer dat u nog geen eigenaar van de grond was toen u de verbetering aanbracht, en dat de prijs niet al vooraf was vastgesteld. Bewaar de aannemingsovereenkomsten en rekeningen als bewijs.

Doorverkoop binnen zes maanden

Verkoopt iemand een pand binnen zes maanden aan u door, dan betaalt u alleen belasting over het bedrag boven de vorige koopprijs. Kocht de vorige eigenaar het pand voor 100.000 euro en koopt u het twee maanden later voor 120.000 euro, dan betaalt u overdrachtsbelasting over 20.000 euro. Deze regeling speelt vaak bij snelle doorverkoop, projectontwikkeling en familietransacties.

Erfpacht, opstal en beklemming

Koopt u een recht van erfpacht of opstal, dan telt niet alleen de prijs van het recht mee, maar ook de jaarlijkse canon, omgerekend naar een bedrag ineens. Bij een canon van 2.400 euro per jaar en een looptijd van twaalf jaar komt dat bijvoorbeeld neer op ruim 20.000 euro extra grondslag. Bij gemeentelijke erfpacht met een afkoopsom is de berekening weer anders. Laat dit vooraf uitrekenen, want het kan een groot verschil maken.

De verklaring bij de notaris: geen formaliteit

De overdrachtsbelasting is een tijdstipbelasting: op het moment van de overdracht bij de notaris moet aan alle voorwaarden zijn voldaan. De schriftelijke verklaring moet dus vooraf klaar zijn. Ontbreekt de verklaring, dan is de vrijstelling weg, en een eenmaal gebruikte startersvrijstelling kunt u niet terugdraaien om hem voor een duurdere woning te bewaren. Controleer daarom altijd of de verklaring bij de notaris klopt en compleet is.

Ook bij bijzondere situaties luistert het nauw. Koopt u een garage of stukje grond van een andere verkoper bij de woning, dan moet dat op dezelfde dag gebeuren, anders geldt daarvoor het hoge tarief. En koopt u een kavel om zelf te bouwen, dan is er pas sprake van een woning zodra de fundering er ligt.

Praktische checklist: wat u moet regelen

• Toets uw leeftijd op de overdrachtsdatum. U moet op de dag van de overdracht 18 jaar of ouder en nog geen 35 jaar zijn.
• Blijf onder de woningwaardegrens. Voor 2026 is dat 555.000 euro; de grens is een harde drempel, geen vrijgesteld bedrag.
• Regel de verklaring vooraf. Zorg dat de schriftelijke verklaring bij de notaris klaar en juist is voor de overdracht.
• Verdeel de eigendom bewust. Bij een leeftijdsverschil rond de 35 jaar loont het om de verdeling van de eigendom vooraf te bespreken.
• Onderbouw grondslagverlagingen. Bewaar bewijs van zelf aangebrachte zaken, van een doorverkoop binnen zes maanden of van erfpachtvoorwaarden.
• Let op aandelen in een vastgoed-bv. Koopt u aandelen in plaats van de woning zelf, dan gelden vrijstelling en laag tarief niet.

Veelgestelde vragen

Tot welk bedrag geldt de startersvrijstelling in 2026?

De woning mag in 2026 niet meer waard zijn dan 555.000 euro. Is de woning duurder, dan vervalt de vrijstelling volledig en betaalt u 2% over de hele waarde. Voor 2027 gaat de grens naar 615.000 euro.

Hoe oud mag ik zijn voor de startersvrijstelling?

U moet 18 jaar of ouder en nog geen 35 jaar zijn op het moment van de overdracht bij de notaris. Vanaf uw 35e verjaardag voldoet u niet meer aan de leeftijdseis, ook niet op de verjaardag zelf.

Mag ik de vrijstelling meer dan een keer gebruiken?

Nee. De startersvrijstelling is eenmalig. Heeft u hem eerder gebruikt, dan kunt u er geen tweede keer een beroep op doen. U verklaart bij de notaris dat u de vrijstelling nog niet eerder heeft benut.

Geldt de vrijstelling ook als ik samen met mijn partner koop?

De vrijstelling wordt per persoon getoetst. Voldoet uw partner niet aan de voorwaarden, bijvoorbeeld door de leeftijd, dan betaalt hij of zij over het eigen aandeel wel 2%, terwijl u over uw aandeel vrijgesteld kunt zijn.

Wat gebeurt er als de verklaring bij de notaris ontbreekt?

Dan heeft u geen recht op de vrijstelling. De verklaring moet vooraf klaar zijn, omdat op het moment van de overdracht aan alle voorwaarden moet zijn voldaan. Controleer dit dus altijd voor het passeren van de akte.

Betaal ik overdrachtsbelasting als ik zelf al aan de woning heb verbouwd?

Heeft u als huurder zelf en voor eigen rekening zaken aangebracht en koopt u het pand later, dan betaalt u geen overdrachtsbelasting over de waarde daarvan. Er gelden wel voorwaarden en de bewijslast ligt bij u.

Hoe Taxcount u kan helpen

De startersvrijstelling kan u duizenden euro’s schelen, maar de voorwaarden zijn strikt en de grens is hard. Een verkeerd getimede overdracht, een ontbrekende verklaring of een woning net boven de grens kost het hele voordeel. Bij hogere aankopen, samengestelde transacties, erfpacht of aankoop via een bv is een goede planning vooraf nog belangrijker. Taxcount beoordeelt uw situatie, controleert of u aan de voorwaarden voldoet en stemt de aankoop en de verklaring af met uw notaris. Overweegt u een woningaankoop? Laat uw situatie door ons beoordelen voordat u tekent.

Dit artikel bevat algemene informatie en is geen fiscaal advies. Tarieven, bedragen en drempels kunnen wijzigen en de uitkomst hangt af van uw persoonlijke situatie. Laat uw situatie altijd door een adviseur beoordelen voordat u beslissingen neemt.