U overweegt te investeren in vastgoed, of u bezit al een of meerdere panden. Dan staat u voor een cruciale keuze met grote financiële gevolgen: houdt u het vastgoed in privé (Box 3) of brengt u het onder in een besloten vennootschap (BV)? Wat vroeger de standaardkeuze was, is vandaag de dag niet meer vanzelfsprekend. In dit artikel zetten we de voor- en nadelen van beide structuren helder op een rij.

De manier waarop de Belastingdienst uw vastgoed belast, verschilt fundamenteel tussen de twee structuren. Het is essentieel om deze verschillen te begrijpen.

Vastgoed in Privé (Box 3)

Wanneer u een pand privé bezit, valt dit in Box 3. De belastingheffing is hier gebaseerd op een fictief rendement over de WOZ-waarde van het pand, minus de eventuele schuld. Uw werkelijke huurinkomsten zijn dus niet direct van belang. Een groot nadeel is dat kosten zoals onderhoud, rente en VvE-bijdragen niet aftrekbaar zijn. Het grote voordeel is echter dat een eventuele waardestijging bij verkoop volledig onbelast is. U betaalt dus één enkele heffing in Box 3 over de waarde van uw bezit.

Vastgoed in de BV

In de BV werkt het compleet anders. Hier wordt de werkelijke winst belast. Dit is het totaal van uw huurinkomsten minus alle zakelijke kosten. Alle kosten die u maakt, zoals onderhoud, afschrijvingen en rente, zijn dus volledig aftrekbaar. Dit verlaagt uw belastbare winst. Een eventuele winst bij verkoop van het pand is echter wel volledig belast met vennootschapsbelasting. Tot slot is er sprake van een dubbele heffing: de BV betaalt eerst vennootschapsbelasting (VPB) over de winst, en als u de resterende winst naar uw privérekening wilt halen, betaalt u daarover nog eens inkomstenbelasting in Box 2.

De Grote Valstrik: De Grens Tussen Box 3 en Box 1

Een belangrijk risico bij privé-investeringen is de “Box 1 valstrik”. Als de Belastingdienst oordeelt dat u meer doet dan alleen passief beleggen, worden uw inkomsten niet in Box 3, maar in het veel hogere Box 1-tarief (tot 49,5%) belast. Dit gebeurt als u zich te actief met het vastgoed bezighoudt. Denk aan:

– Zelf intensief renoveren en verbouwen.

– Actief en veelvuldig panden aan- en verkopen (flippen).

– Zelf alle administratie, marketing en het huurderscontact doen voor een groot aantal panden.

Is er sprake van “meer dan normaal vermogensbeheer”? Dan is de BV vrijwel altijd de fiscaal betere keuze.

Het Omslagpunt: Wanneer is de BV Beter?

De keuze tussen privé en de BV hangt af van uw rendement. Er is geen magisch omslagpunt, maar de volgende vuistregels helpen:

  1. Uw werkelijke rendement hoog is. De belasting over uw werkelijke winst in de BV is dan vaak lager dan de hoge, fictieve belasting in Box 3.
  2. U veel kosten maakt. Denk aan onderhoud, rente of beheerkosten. In de BV kunt u deze kosten aftrekken, wat de belastbare winst verlaagt.
  3. U van plan bent de winst te herinvesteren. In de BV kunt u de winst (na vennootschapsbelasting) direct gebruiken voor een nieuwe aankoop. Privé moet u eerst de Box 3-heffing betalen over het vermogen.

Vooruitkijken naar 2028: De Strategische Keuze

Het huidige Box 3-stelsel met een fictief rendement wordt op zijn vroegst in 2028 vervangen door een systeem dat het werkelijke rendement belast. Dit betekent dat dan ook in privé de huurinkomsten en de waardestijging belast zullen worden.

Veel investeerders anticiperen hier nu al op door hun vastgoed in een BV onder te brengen. Waarom? Een pand later van privé naar een BV overdragen is een dure transactie. U betaalt dan overdrachtsbelasting (momenteel 10,4%) over de waarde van het pand. Door nu al de juiste structuur te kiezen, voorkomt u deze hoge kosten in de toekomst.

Conclusie: Wat is Beter, BV of Privé?

  • Privé (Box 3) is administratief eenvoudiger en de verkoopwinst is onbelast. Het is vooral geschikt voor passieve beleggers met een beperkt rendement en weinig kosten.
  • De BV is fiscaal aantrekkelijker bij een hoog rendement, veel kosten, of als u van plan bent te herinvesteren. Het is de standaardkeuze voor de actievere vastgoedbelegger.

De juiste keuze is maatwerk en kan u jaarlijks duizenden euro’s aan belasting besparen. Laat uw persoonlijke situatie daarom altijd doorrekenen. Neem contact met ons op voor een helder advies en een berekening die is toegespitst op uw plannen.