Belaste verhuur en btw: zo kiest u voor btw op de huur en houdt u uw aftrek overeind

U verhuurt een bedrijfspand, een unit of een werkkamer en u heeft daar net flink in geïnvesteerd. De btw op die verbouwing loopt snel op tot tienduizenden euro’s. Of u die btw mag aftrekken, hangt af van één keuze in uw huurovereenkomst: kiest u samen met uw huurder voor belaste verhuur, dus voor btw op de huur? Verhuur is namelijk in principe vrijgesteld van btw, en zonder btw op de huur is de btw op uw pand een kostenpost. In dit artikel leest u wanneer u mag kiezen voor btw op de huur, welke eisen de Belastingdienst in 2026 stelt aan het 90%-criterium en aan uw contract, wat er gebeurt als uw huurder die norm niet haalt, en wat u praktisch moet vastleggen om uw aftrek te behouden.

Wat betekent belaste verhuur precies?

De wet bepaalt dat het verhuren en verpachten van onroerende zaken is vrijgesteld van btw (artikel 11, lid 1, onderdeel b, Wet op de omzetbelasting 1968). Vrijgesteld klinkt gunstig, maar dat is het meestal niet. Vrijgesteld betekent: geen btw op de huurfactuur, en dus ook geen recht op aftrek van de btw die u zelf betaalde bij de aankoop, de nieuwbouw, de verbouwing, de verduurzaming en het onderhoud van het pand.

Op die vrijstelling bestaan vijf uitzonderingen. Bij vier daarvan is de verhuur automatisch met btw belast. De vijfde is de optie belaste verhuur: verhuurder en huurder kiezen samen voor btw op de huur. Die keuze wordt in de praktijk “opteren” genoemd. Doel is het voorkomen van btw die in de keten blijft hangen. Gebruikt uw huurder het pand voor btw-belaste activiteiten, dan is de btw op de huur voor hem geen last, terwijl u als verhuurder de btw op het pand terugkrijgt.

Voor de verhuur van woningen bestaat die keuzemogelijkheid niet. Woningverhuur voor langere tijd blijft vrijgesteld, zonder aftrek.

Wanneer is verhuur al met btw belast zonder dat u hoeft te kiezen?

Bij vier vormen van verhuur regelt de wet de btw-heffing zelf. Opteren is daar dus niet nodig. Het gaat om de verhuur van blijvend geïnstalleerde werktuigen en machines, om verhuur binnen een hotel-, pension-, kamp- of vakantiebestedingsbedrijf aan mensen die er kort verblijven, om parkeerruimte voor voertuigen en lig- en bergplaatsen voor vaartuigen, en om safeloketten. Verhuurt u een van deze zaken, controleer dan vooral of u de btw ook daadwerkelijk factureert.

Daarnaast is er een goedkeuring voor congres-, vergader- en tentoonstellingsruimte. Verhuurt u zo’n ruimte per huurder feitelijk voor maximaal één maand, gebruikt de huurder de ruimte uitsluitend daarvoor, en maakt u kenbaar dat u btw in rekening brengt, dan is de verhuur belast zonder dat u hoeft te opteren.

Short stay: de belangrijkste wijziging voor 2026

Verhuurt u gemeubileerde woonruimte voor korte periodes, dan valt die verhuur van rechtswege buiten de vrijstelling. U berekent dus btw en u heeft volledig recht op aftrek. Per 1 januari 2026 gaat die verhuur wel naar het algemene tarief van 21 procent, omdat het verlaagde tarief voor het verstrekken van logies per die datum is vervallen. Kortdurende verhuur van afgebakende percelen op kampeerterreinen en in caravanparken blijft wel onder het verlaagde tarief van 9 procent vallen.

Wanneer is sprake van kort verblijf? In het beleidsbesluit gaat de staatssecretaris er in ieder geval van uit dat daarvan sprake is als de huurtermijn contractueel maximaal zes maanden is én het feitelijke verblijf ook maximaal zes maanden duurt. Bij langere periodes moet u als verhuurder aannemelijk maken dat het toch om kort verblijf gaat. Hof Arnhem-Leeuwarden oordeelde op 1 juli 2025 dat de verhuur van 24 gemeubileerde appartementen voor drie of vijf maanden inderdaad onder deze uitzondering valt. Het ging in die zaak om teruggaafverzoeken van 127.472 euro en 287.523 euro. Het is een uitspraak van een gerechtshof, dus cassatie is niet uitgesloten. Beslissend is de aard van de prestatie: verblijfsruimten die zijn toegerust voor kort verblijf, zonder dat de tijdelijke bewoner de zorg voor de inventaris draagt. Dat huurders zich inschrijven in de Basisregistratie Personen (BRP) of permanente bewoning zoeken, doet daar niet aan af.

Wanneer mag u kiezen voor btw op de huur?

De optie belaste verhuur kent drie inhoudelijke voorwaarden. Aan alle drie moet zijn voldaan, en aan de eerste ook nog elk jaar opnieuw. Figuur 1 laat de hele route zien, inclusief de vraag of uw verhuur misschien al van rechtswege belast is.

     Figuur 1: de route naar btw op de huur in vier vragen. Bij elke vraag ziet u wat het antwoord betekent: van rechtswege belast, vrijgesteld, of opteren mogelijk.

Uw huurder haalt de 90%-eis

Uw huurder moet het pand volledig of nagenoeg volledig gebruiken voor activiteiten waarvoor hij zelf btw mag aftrekken. “Nagenoeg volledig” betekent 90 procent of meer. Een kledingzaak, een groothandel of een adviesbureau haalt die norm doorgaans wel. Een huisarts, een verzekeringstussenpersoon, een school of een bank juist niet, omdat hun omzet grotendeels is vrijgesteld. Fictieve prestaties, zoals privégebruik, tellen niet mee als aftrekgerechtigd gebruik. In figuur 2 ziet u waar de grenzen liggen.

Voor zes aangewezen branches volstaat 70 procent: werkgeversbelangenorganisaties, reisbureaus (inclusief verzekeringsbemiddeling), makelaardij in onroerende zaken, juridisch zelfstandige arbodiensten, postvervoersbedrijven en openbare radio- en televisieorganisaties. Andere branches kunnen alleen worden toegevoegd op verzoek aan het ministerie.

Figuur 2: de drie zones van aftrekgerechtigd gebruik. Onder 70 procent is opteren niet mogelijk, tussen 70 en 90 procent alleen voor zes aangewezen branches, en vanaf 90 procent kunt u samen met uw huurder kiezen.

De toets vindt plaats bij de start én daarna elk boekjaar van de huurder. Let op dat woord: het gaat om het boekjaar van de huurder, niet om uw eigen boekjaar. Haalt uw huurder de norm door onvoorziene omstandigheden één jaar niet, dan blijft de keuze in stand. Gebeurt dat twee jaar op rij, dan vervalt de optie, ook als die onderschrijding in het tweede jaar evenmin te voorzien was. Die uitzondering geldt bovendien niet voor het eerste boekjaar.

Het pand wordt niet als woning gebruikt

Opteren kan niet voor een gebouw of een gedeelte daarvan dat als woning wordt gebruikt. De wet omschrijft niet wat een woning is, dus dit is een feitelijke vraag en de bewijslast ligt bij u. Een appartement dat uitsluitend als kantoor en voor representatieve doeleinden wordt gebruikt, is geen woning; opteren mag dan. Slaagt u niet in het bewijs dat het pand niet tevens als woning diende, dan wordt uw aftrek geweigerd. Hof Arnhem-Leeuwarden liet dat op 2 september 2025 nog zien.

U past de kleineondernemersregeling niet toe

Een verhuurder die de kleineondernemersregeling (KOR) toepast, kan niet opteren. De achtergrond is logisch: met de KOR laat u zich juist ontheffen van de btw-verplichtingen waar opteren u aan onderwerpt. Wilt u met btw verhuren, dan moet u zich dus niet aanmelden voor de KOR, of zich juist afmelden. Let op: na afmelding kunt u de KOR pas na het lopende en het daaropvolgende kalenderjaar opnieuw kiezen. De Hoge Raad oordeelde in 1997 dat de minister deze uitsluiting mocht regelen; inmiddels staat zij in de wet zelf. Ook uw huurder haalt de 90%-eis nooit als hij de KOR toepast, want een KOR-ondernemer heeft geen recht op aftrek en mag op zijn facturen geen btw vermelden.

Hoe legt u de keuze vast? De formele eisen zijn hard

De keuze voor belaste verhuur legt u vast in de schriftelijke huurovereenkomst, of u dient samen met uw huurder een verzoek in bij de inspecteur. Een digitale overeenkomst is gelijkgesteld met een schriftelijke. Dient u een verzoek in, dan beslist de inspecteur bij een beslissing waartegen u bezwaar kunt maken.

In de huurovereenkomst of het verzoek moeten vier gegevens staan: dat de verhuur met btw plaatsvindt, een omschrijving van het pand met zowel de plaatselijke als de kadastrale aanduiding, de datum waarop het boekjaar van de huurder begint, en een door de huurder ondertekende verklaring dat hij aan de 90%-eis voldoet. Ontbreekt één van die gegevens, dan is in beginsel niet rechtsgeldig geopteerd en is de verhuur vrijgesteld. Dat is geen theoretisch risico: in een zaak die eindigde bij de Hoge Raad op 1 juni 2018 ontbraken de kadastrale aanduiding, de begindatum van het boekjaar en de ondertekende verklaring. De naheffing bedroeg 339.250 euro, met daarnaast een vergrijpboete van 84.812 euro. Figuur 3 zet de vier gegevens naast elkaar.

Figuur 3: de vier gegevens die in de huurovereenkomst horen, met daaronder het gevolg als er één ontbreekt en de reparatiemogelijkheid die dan nog bestaat.

Er is wel een reparatiemogelijkheid. Heeft u gehandeld alsof rechtsgeldig was geopteerd, dus btw berekend en gefactureerd, en is over de hele periode aan de 90%-norm (of 70%-norm) voldaan, dan mag de keuze terugwerken tot de in het verzoek genoemde datum, mits u het gebrek binnen een redelijke termijn herstelt. Heeft u niet zo gehandeld, dan is maximaal drie maanden terugwerkende kracht mogelijk.

U kunt per onroerende zaak kiezen, maar ook per zelfstandig te gebruiken of te exploiteren gedeelte. Dat mag zelfs voor een niet-zelfstandig gedeelte, zoals een werkkamer in een pand dat verder als woning wordt gebruikt, mits die verhuur een echte economische activiteit is en niet alleen op papier bestaat. Is het pand gesplitst in appartementsrechten, dan moet u per appartementsrecht afzonderlijk opteren en toetsen.

Wat levert de keuze op? Een rekenvoorbeeld

Stel dat u als bv een winkelpand verbouwt voor 200.000 euro exclusief btw. De aannemer factureert daarover 42.000 euro btw (21 procent). U verhuurt het pand voor 30.000 euro huur per jaar aan een kledingzaak met uitsluitend btw-belaste omzet. Figuur 4 zet de twee uitkomsten naast elkaar.

Verhuurt u vrijgesteld, dan is die 42.000 euro definitief verloren; u kunt dat bedrag alleen nog verwerken in een hogere huurprijs. Kiest u samen met de kledingzaak voor belaste verhuur, dan trekt u de 42.000 euro af. Over de huur berekent u vervolgens 6.300 euro btw per jaar, en die trekt uw huurder volledig af. De btw kost geen van beide partijen iets, terwijl u 42.000 euro terugkrijgt. Precies daarom is dit een van de meest waardevolle keuzes in vastgoed, en precies daarom is een fout in de vastlegging zo duur.

Figuur 4: vrijgesteld verhuren tegenover opteren, met de bedragen uit dit rekenvoorbeeld. Links blijft 42.000 euro btw als kostenpost hangen, rechts krijgt u die volledig terug.

De kerncijfers en termijnen voor 2026 op een rij

Figuur 5: de toetsmomenten op een rij, van de ondertekening van de huurovereenkomst tot het einde van de herzieningstermijn van tien jaar.

Hoe lang loopt de keuze en wanneer eindigt hij?

De keuze voor belaste verhuur is onherroepelijk. U kunt er niet op terugkomen, ook niet door met dezelfde huurder een nieuwe huurovereenkomst te sluiten. Dat is bewust zo geregeld, om te voorkomen dat partijen met de herzieningsregeling gaan schuiven. Pakt de keuze later ongunstig uit, dan zit u er dus aan vast.

De optie eindigt alleen van rechtswege. Dat gebeurt bij het einde van de verhuur, bij een wisseling van huurder, wanneer het pand door een verbouwing een nieuw vervaardigd goed wordt, wanneer het pand als woning in gebruik wordt genomen, wanneer huurder en verhuurder tot één fiscale eenheid gaan behoren, en wanneer de huurder de 90%-norm niet langer haalt, behalve bij een onvoorziene onderschrijding in één boekjaar. Bij een wisseling van huurder wordt in de vakliteratuur aangenomen dat u met de nieuwe huurder opnieuw moet opteren; laat dat bij elke huurderswissel controleren.

Verkoopt u het pand, dan loopt de optie volgens de staatssecretaris door bij de nieuwe verhuurder. In de literatuur wordt daar buiten de gevallen van een overdracht van een onderneming aan getwijfeld, omdat de wet uitgaat van een keuze van deze verhuurder met deze huurder. Draagt u niet één pand over maar een hele verhuurexploitatie, bijvoorbeeld een bedrijfsverzamelgebouw met meerdere onroerende zaken, dan kan de overdracht van een onderneming (artikel 37d Wet OB 1968) van toepassing zijn. Laat dat bij een verkoop altijd apart beoordelen, ook vanwege de gevolgen voor de overdrachtsbelasting.

Wat gebeurt er als de 90%-eis niet wordt gehaald?

Vervalt de optie, of blijkt dat nooit rechtsgeldig is geopteerd, dan is de verhuur vanaf de aanvang vrijgesteld. Dat werkt twee kanten op. U betaalt via de herzieningsregels de eerder afgetrokken btw op het pand alsnog (deels) terug, verspreid over de resterende jaren van de tienjaarstermijn. Herziening betekent dat u eerder afgetrokken btw achteraf deels terugbetaalt als het gebruik van het pand verandert; bij panden loopt dat negen boekjaren na het jaar van eerste gebruik door, met een tiende deel per jaar. En uw huurder moet de btw die hij op de huurtermijnen heeft afgetrokken corrigeren, voor zover hem ten onrechte met btw is verhuurd. Figuur 6 volgt beide sporen tot en met de naheffing.

Wie draagt uiteindelijk de rekening? Bij de vergelijkbare optie belaste levering heeft de Hoge Raad op 25 februari 2022 beslist dat de herzienings-btw bij de leverancier kan worden nageheven, ook als die redelijkerwijs mocht aannemen dat zijn afnemer de 90%-eis zou halen. Op Europees niveau geldt dat herzienings-btw wordt nageheven bij degene die die btw heeft afgetrokken. Bij belaste verhuur is dat de verhuurder. Voor de belaste verhuur is dit nog niet in rechtspraak bevestigd, maar u bent wel degene die de aftrek claimde. Het gedrag van uw huurder is daarmee in de praktijk uw risico. Leg het beoogde gebruik daarom contractueel vast en neem een clausule op waarmee u schade kunt verhalen als uw huurder de norm niet haalt of u niet tijdig informeert.

Figuur 6: wat er bij u en bij uw huurder gebeurt als de optie vervalt of nooit rechtsgeldig was, tot en met de naheffing met belastingrente en een mogelijke vergrijpboete.

Naast de naheffing kan de Belastingdienst belastingrente rekenen; voor de btw is die in 2026 5 procent. Bij opzet of grove schuld kan daarnaast een vergrijpboete volgen.

Leegstand: wat als uw huurder het pand nog niet gebruikt?

Neemt uw huurder het pand niet in gebruik vóór het einde van het boekjaar waarin de belaste huur begon, dan is niet aan de norm voldaan en valt de verhuur met terugwerkende kracht in de vrijstelling. Gelukkig wordt “gebruiken” ruim opgevat: het begint al zodra uw huurder feitelijke handelingen verricht die zijn gericht op btw-belaste prestaties. Dat hij daar uiteindelijk niet aan toe komt, is niet fataal. De Hoge Raad besliste dat in 2011 voor een huurder die een informatiebalie plaatste om units in de markt te zetten, maar nooit tot onderverhuur kwam. Documenteer inrichtings- en verhuurinspanningen dus zorgvuldig: dat kan uw optie redden.

Loopt die termijn voor ingebruikneming, de referentieperiode, toch af, dan bestaat een goedkeuring om de ingangsdatum op te schorten. Daarvoor gelden vijf voorwaarden, waaronder dat het eerste gebruik ten minste zes aaneengesloten maanden voor btw-belaste prestaties plaatsvindt en dat u ermee instemt dat de herzieningstermijn pas begint in het jaar van feitelijk gebruik. Wordt de eerste huurovereenkomst ontbonden of verstrijkt hij zonder dat de huurder het pand in gebruik nam, dan kan een tweede huurovereenkomst in de plaats treden, mits die is gesloten binnen twee boekjaren na het boekjaar van ontbinding of verstrijken. Leegstand zelf leidt overigens niet tot herziening van de aanschaf-btw; de btw op instandhoudingskosten in een leegstandsjaar volgt de verhouding belast en vrijgesteld van dat jaar.

Belaste verhuur en de kleineondernemersregeling: let op de omzetgrens

Verhuurt u op kleine schaal, dan is de kleineondernemersregeling verleidelijk. Denk aan een pand dat u naast uw hoofdactiviteit verhuurt. Twee punten worden daarbij vaak gemist.

Het eerste punt is de omzetgrens. Voor de jaaromzet in Nederland waaraan de grens van 20.000 euro wordt getoetst, tellen ook de vergoedingen voor uw vrijgestelde verhuur én voor de vrijgestelde levering van onroerende zaken mee. Huur zonder btw telt dus wel mee. Alleen als de verhuur niet tot uw gebruikelijke bedrijfsactiviteiten hoort, blijft die vergoeding buiten de grens. Verhuurt u naast uw gewone omzet ook nog vrijgesteld een pand, dan kunt u daardoor onbedoeld boven de 20.000 euro uitkomen en uw KOR verliezen. Omgekeerd blijft de verkoopprijs van een pand dat u in uw bedrijf gebruikte buiten de jaaromzet, en valt die verkoop ook buiten de KOR-vrijstelling zelf.

Het tweede punt is de herziening bij een sfeerovergang. Stapt u in of uit de KOR, of vervalt uw optie belaste verhuur, dan gaat u van de belaste naar de vrijgestelde sfeer of terug. Dan kan herziening van eerder afgetrokken btw op het pand spelen. Herziening blijft achterwege als de aftrek in dat boekjaar niet meer dan 10 procent afwijkt, en bij het aanvangen of beëindigen van de KOR in ieder geval als het herzieningsbedrag in dat boekjaar onder 500 euro blijft.

Nog een punt voor verhuurders die niet in Nederland zijn gevestigd: sinds 1 januari 2025 mag een ondernemer die wel in de Europese Unie maar niet in Nederland is gevestigd de Nederlandse kleineondernemersregeling kiezen, mits hij zowel onder de Nederlandse grens van 20.000 euro als onder de Unie-grens van 100.000 euro blijft. Voor verhuurders uit landen buiten de Europese Unie blijft de regeling gesloten.

Wat is het verschil met de optie belaste levering?

Bij de koop en verkoop van bestaand vastgoed bestaat een vergelijkbare keuze: de optie belaste levering. Die twee regelingen lijken op elkaar, maar wijken op vier punten af, en juist die verschillen leiden tot fouten.

• De toetsperiode. Bij een levering moet de koper zowel in het boekjaar van levering als in het daaropvolgende boekjaar aan de 90%-eis voldoen, dus twee boekjaren. Bij verhuur is dat één boekjaar.
• De vorm. Bij een levering legt u de keuze vast in de notariële akte of in een gezamenlijk verzoek; bij verhuur in de huurovereenkomst of in een verzoek.
• De verlegging. Bij een door optie belaste levering wordt de btw naar de koper verlegd. Bij belaste verhuur bestaat geen verlegging: u blijft als verhuurder zelf de btw verschuldigd.
• Het object. Bij een levering geldt de goedkeuring voor een niet-zelfstandig gedeelte niet voor werkkamers in een woning of een pantry, terwijl de Hoge Raad dat bij verhuur juist toestaat.

Koopt u een pand met btw en verhuurt u het daarna met btw, dan sluiten die toetsperiodes van twee en één boekjaar niet op elkaar aan. Het is denkbaar dat u uw belaste verhuur behoudt via de goedkeuring bij leegstand, terwijl de levering alsnog vrijgesteld blijkt te zijn. Een regel die dat oplost bestaat niet. Laat in zo’n geval beide termijnen apart in de gaten houden.

Praktische checklist: wat u moet regelen

• Optieclausule in het contract. Zet in de huurovereenkomst voor bedrijfsruimte uitdrukkelijk dat de verhuur met btw plaatsvindt zodra uw huurder de 90%-norm (of 70%-norm) haalt en u zelf de kleineondernemersregeling niet toepast, of dien samen met uw huurder een verzoek in bij de inspecteur.
• Vier verplichte gegevens. Controleer of de overeenkomst uitdrukkelijk vermeldt dat met btw wordt verhuurd, en of zij de plaatselijke en de kadastrale aanduiding bevat, de begindatum van het boekjaar van de huurder, en een door de huurder ondertekende 90%-verklaring.
• Toets het gebruik van uw huurder. Vraag vóór de ondertekening na welke omzet uw huurder maakt en of die btw-belast is; controleer of hij onder de 70%-branches valt.
• Jaarlijkse controle inregelen. Spreek af dat uw huurder u na elk boekjaar bericht of hij de norm nog haalt, en dat hij u binnen vier weken schriftelijk informeert als dat niet zo is, met een afschrift aan de inspecteur.
• Verhaalsclausule opnemen. Leg contractueel vast dat uw huurder aansprakelijk is voor de btw-schade als hij de 90%-norm niet haalt of u te laat informeert.
• Ingebruikneming vastleggen. Bewaar bewijs dat uw huurder het pand vóór het einde van zijn boekjaar in gebruik nam, inclusief inrichtings- en verhuurinspanningen bij een langere aanloop.
• Herzieningstermijn bijhouden. Houd per pand een overzicht bij van het jaar van eerste gebruik, de afgetrokken btw en de resterende jaren van de tienjaarstermijn.
• Signaleer wijzigingen. Meld een nieuwe huurder, een nieuwe eigenaar, een ingrijpende verbouwing, gebruik als woning of het ontstaan van een fiscale eenheid direct bij uw adviseur; de optie kan dan van rechtswege zijn geëindigd.
• Splits servicekosten. Factureer nutsvoorzieningen die uw huurder zelf kan bepalen (eigen meter, afrekening op werkelijk verbruik) apart, want die vormen een van de verhuur te onderscheiden prestatie met een eigen btw-regime.
• KOR-grens narekenen. Tel uw vrijgestelde huuropbrengsten mee bij de toets aan de omzetgrens van 20.000 euro, en beoordeel bij in- of uitstappen of herziening op het pand speelt.

Veelgestelde vragen

Kan ik altijd kiezen voor btw op de huur?

Nee. Uw huurder moet het pand voor 90 procent of meer gebruiken voor activiteiten waarvoor hij btw mag aftrekken, het pand mag niet als woning worden gebruikt en u mag als verhuurder de kleineondernemersregeling niet toepassen. Voor zes aangewezen branches, zoals makelaardij en reisbureaus, volstaat 70 procent.

Wat gebeurt er als mijn huurder de 90%-eis niet meer haalt?

Haalt hij de norm door onvoorziene omstandigheden één boekjaar niet, dan blijft de keuze in stand. Gebeurt dat twee jaar op rij, dan vervalt de optie en is de verhuur vrijgesteld. U betaalt dan via de herzieningsregels een deel van de eerder afgetrokken btw terug en uw huurder corrigeert zijn aftrek op de huurtermijnen.

Kan ik de keuze voor btw op de huur later terugdraaien?

Nee, de keuze is onherroepelijk. Ook een nieuwe huurovereenkomst met dezelfde huurder verandert daar niets aan. De optie eindigt alleen van rechtswege, bijvoorbeeld bij het einde van de verhuur, bij een huurderswissel of wanneer het pand als woning in gebruik wordt genomen.

Mijn huurovereenkomst mist de kadastrale gegevens. Wat nu?

Dan is formeel niet rechtsgeldig geopteerd en loopt uw aftrek gevaar. Heeft u wel btw gefactureerd en is de hele periode aan de 90%-norm voldaan, dan bestaat een goedkeuring waarmee de keuze terugwerkt tot de beoogde datum, mits u het gebrek binnen een redelijke termijn herstelt. Laat dit direct oppakken, want dit is de duurste en meest voorkomende fout.

Ik verhuur gemeubileerde appartementen voor drie maanden. Moet ik opteren?

Nee. Gemeubileerde verhuur voor kort verblijf is van rechtswege met btw belast en geeft u volledig aftrekrecht. Per 1 januari 2026 geldt daarvoor het algemene tarief van 21 procent. Zorg dat u de feitelijke verhuurduur en de mate van dienstverlening kunt aantonen.

Kan ik voor een deel van mijn pand kiezen voor btw?

Ja. U kunt opteren per onroerende zaak en per zelfstandig te gebruiken of te exploiteren gedeelte, en zelfs voor een niet-zelfstandig gedeelte zoals een werkkamer in een verder als woning gebruikt pand, mits die verhuur een echte economische activiteit is. Bij splitsing in appartementsrechten moet u per appartementsrecht afzonderlijk opteren en toetsen.

Hoe Taxcount u kan helpen

De btw bij verhuur van vastgoed is een regeling waarin een klein formeel gebrek tot een naheffing van honderdduizenden euro’s kan leiden. Taxcount controleert uw huurovereenkomsten op de vier verplichte gegevens, toetst of uw huurder de 90%-norm of de 70%-norm haalt, en herstelt gebreken via de bestaande goedkeuringen zolang dat nog kan. Wij rekenen voor u door wat belaste verhuur oplevert bij een aankoop, verbouwing of verduurzaming, houden de herzieningstermijn van tien jaar per pand bij en signaleren gebeurtenissen die uw optie van rechtswege beëindigen, zoals een huurderswissel of een verkoop. Ook bij short stay, leegstand en de samenloop met de kleineondernemersregeling brengen wij de gevolgen in beeld voordat u een keuze maakt.

Verhuurt u bedrijfsruimte of staat er een investering in uw pand op de planning? Laat uw huurovereenkomst en uw btw-positie door ons beoordelen voordat de aannemer factureert. Een korte controle vooraf is vaak het verschil tussen volledige aftrek en een kostenpost.

Dit artikel bevat algemene informatie over de btw bij verhuur van onroerende zaken en is geen fiscaal advies. Tarieven, drempels, termijnen en beleidsbesluiten kunnen wijzigen, en de uitkomst in uw situatie hangt af van uw persoonlijke en zakelijke omstandigheden, waaronder het feitelijke gebruik door uw huurder. Laat uw situatie daarom altijd beoordelen door een fiscaal adviseur voordat u een keuze maakt of vastlegt.